درخواست فروش مال مشاع

درخواست فروش مال مشاع راهکاری قانونی برای مالکان مشاعی است که قصد فروش ملک مشترک خود را دارند اما با عدم توافق سایر شرکا یا غیرقابل افراز بودن ملک مواجه اند. این فرآیند حقوقی پیچیدگی های خاص خود را دارد که آگاهی از آنها برای حفظ حقوق شما ضروری است.

مالکیت مشاع حالتی است که چندین نفر به صورت هم زمان مالک یک ملک هستند، بدون اینکه سهم فیزیکی هر یک از آن ها مشخص شده باشد. این نوع مالکیت، که اغلب از طریق ارث، خرید مشترک یا هبه ایجاد می شود، می تواند چالش های متعددی را به همراه داشته باشد. یکی از این چالش ها زمانی بروز می کند که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود یا کل ملک را دارد اما سایر شرکا با او همکاری نمی کنند یا ملک اساساً قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) را ندارد. در چنین شرایطی، قانون گذار راهکاری تحت عنوان درخواست فروش مال مشاع را پیش بینی کرده است تا از بن بست های حقوقی جلوگیری و امکان تصرف و انتفاع از مال را برای مالکان فراهم آورد. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف این فرآیند حقوقی، از مفاهیم پایه تا مراحل اجرایی و نکات کلیدی، خواهد پرداخت.

درک مفاهیم پایه مالکیت مشاع و دستور فروش

برای ورود به بحث درخواست فروش مال مشاع، ابتدا لازم است با مفاهیم بنیادی مرتبط با آن آشنا شویم تا درک عمیق تری از فرآیند پیش رو حاصل شود. این بخش به تعریف مالکیت مشاع و ماهیت دستور فروش اختصاص دارد.

مال مشاع چیست و چگونه ایجاد می شود؟

«مال مشاع» به ملکی اطلاق می شود که مالکیت آن به صورت مشترک بین دو یا چند نفر تقسیم شده است. در این حالت، سهم هر یک از شرکا به صورت عددی (مثلاً سه دانگ از شش دانگ) مشخص است، اما محل دقیق و فیزیکی این سهم در ملک تعیین نشده است. به عبارت دیگر، هر یک از مالکان در جزء جزء مال، حق مالکیت دارند و نمی توانند ادعا کنند که کدام قسمت خاص از ملک منحصراً به او تعلق دارد. این ویژگی، مال مشاع را از ملک مفروز که سهم هر مالک به صورت فیزیکی مشخص و جدا شده است، متمایز می کند.

مالکیت مشاع می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود که رایج ترین آن ها عبارت اند از:

• ارث: پس از فوت یک فرد، اموال او بین وراث تقسیم می شود و اگر ملک، قابل تقسیم فیزیکی نباشد، به صورت مشاع به وراث منتقل می شود.
• خرید مشترک: دو یا چند نفر با توافق یکدیگر، ملکی را به صورت مشترک خریداری می کنند.
• هبه یا صلح: فردی ملکی را به صورت مشترک به چند نفر هبه یا صلح می کند.
• تفکیک ناپذیری اجباری: در مواردی که یک ملک به دلیل ماهیت خود (مانند بخش های مشترک یک ساختمان آپارتمانی) قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد.

دستور فروش ملک مشاع: ماهیت و شرایط صدور

«دستور فروش ملک مشاع» یک راهکار حقوقی است که قانون گذار برای حل مشکل مالکان مشاعی که قادر به توافق برای فروش یا تقسیم ملک خود نیستند، پیش بینی کرده است. این دستور زمانی صادر می شود که یکی از شرکا قصد فروش ملک را دارد، اما ملک قابلیت افراز (تقسیم فیزیکی) را نداشته باشد یا سایر شرکا با فروش توافق نکنند.

نکته بسیار مهم در اینجا، تمایز ماهیت حقوقی دستور فروش با حکم قضایی است. دستور فروش، برخلاف حکم، یک تصمیم شکلی و غیرترافعی از سوی دادگاه است. به این معنا که دادگاه در مورد یک اختلاف حقوقی بین طرفین قضاوت نمی کند، بلکه صرفاً به دلیل فراهم بودن شرایط قانونی (از جمله غیرقابل افراز بودن ملک و درخواست یکی از شرکا)، یک دستور اجرایی صادر می کند. این ماهیت حقوقی پیامدهای مهمی دارد:

• عدم نیاز به تقاضای اجراییه: برخلاف احکام قضایی، برای دستور فروش نیازی به صدور اجراییه جداگانه نیست و صرف تقاضای اجرای دستور از سوی خواهان کافی است.
• عدم قابلیت اعتراض: دستور فروش از سوی طرفین قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست و قطعی تلقی می شود. البته، تصمیم اداره ثبت در مورد قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک قابل اعتراض است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
• رسیدگی خارج از تشریفات آیین دادرسی: دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی و بدون رعایت تمامی تشریفات معمول دادرسی، به درخواست رسیدگی و دستور فروش را صادر می کند.

شرط اساسی برای صدور دستور فروش ملک مشاع، «غیرقابل افراز» بودن ملک است. تا زمانی که این شرط محقق نشده باشد، دادگاه نمی تواند دستور فروش را صادر کند.

مراحل عملی برای درخواست و اجرای دستور فروش مال مشاع

فرآیند درخواست فروش مال مشاع، یک سلسله مراتب قانونی دارد که از اداره ثبت آغاز و به دادگاه و واحد اجرای احکام ختم می شود. درک دقیق هر مرحله برای پیشبرد موفقیت آمیز این فرآیند حیاتی است.

مرحله اول: اقدام برای افراز ملک مشاع و اخذ گواهی عدم افراز

پیش از مراجعه به دادگاه برای دستور فروش ملک مشاع، اولین گام و مهم ترین شرط، تلاش برای افراز ملک و در صورت عدم امکان، اخذ «گواهی عدم افراز ملک مشاع» از مرجع صالح است.

مرجع صالح برای افراز ملک

مرجع رسیدگی به درخواست افراز، بسته به وضعیت ثبتی ملک، متفاوت است:

1. اداره ثبت اسناد و املاک: مطابق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، املاکی که «جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته» و «دارای سابقه ثبتی رسمی» هستند، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار دارند. این بدان معناست که اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، درخواست افراز ابتدا باید به اداره ثبت مربوطه ارائه شود.
2. دادگاه عمومی حقوقی: در دو صورت، مرجع افراز دادگاه عمومی حقوقی است:
   • اگر ملک «فاقد سابقه ثبتی» باشد یا «جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد».
   • اگر بین شرکا، «غایب مفقودالاثر» یا «محجور» وجود داشته باشد.

   در این موارد، دادگاه نه تنها به موضوع افراز رسیدگی می کند، بلکه در صورت تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک، «حکم به فروش ملک مشاع» صادر خواهد کرد که این حکم برخلاف «دستور فروش» قابل تجدیدنظرخواهی است.

مراحل درخواست افراز در اداره ثبت

اگر ملک شما دارای سابقه ثبتی رسمی است، مراحل درخواست افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:

1. تقدیم درخواست افراز: یکی از مالکان (یا وکیل او) با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست افراز را کتباً تقدیم می کند.
2. بررسی پرونده و ارجاع به نقشه بردار: کارشناس اداره ثبت، پرونده ثبتی را بررسی کرده و در صورت نیاز، آن را به نقشه بردار ثبت ارجاع می دهد.
3. نقشه برداری و تنظیم صورتجلسه: نقشه بردار با تعیین وقت قبلی و در حضور مالکین یا نمایندگان قانونی آن ها، اقدام به نقشه برداری از ملک می کند و صورتجلسه ای تنظیم و به امضای حاضرین می رساند.
4. صدور تصمیم واحد ثبتی: اداره ثبت با توجه به گزارش نقشه بردار و بررسی های خود، در مورد قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک تصمیم می گیرد.
5. ابلاغ تصمیم و حق اعتراض: تصمیم واحد ثبتی به تمامی مالکین ابلاغ می شود. مالکین می توانند ظرف 10 روز پس از ابلاغ، نسبت به این تصمیم در دادگاه عمومی محل اعتراض کنند. اعتراض به تصمیم اداره ثبت، دعوایی ترافعی است و دادگاه به آن رسیدگی قضایی می کند.

شرایط غیرقابل افراز بودن ملک و اهمیت گواهی عدم افراز

ملک زمانی «غیرقابل افراز» تشخیص داده می شود که تقسیم فیزیکی آن به قطعات مساوی یا متناسب با سهم هر شریک، بدون ضرر و زیان به اصل ملک یا کاهش ارزش قابل توجه آن، امکان پذیر نباشد. برخی نمونه های رایج که منجر به گواهی عدم افراز ملک مشاع می شوند، عبارتند از:

• یک واحد آپارتمان (که اجزای آن مانند راه پله و حیاط مشاعی است).
• یک قطعه زمین با متراژ بسیار کم که تقسیم آن باعث از دست رفتن کاربری اصلی قطعات شود.
• بناهای مشترک که تفکیک آن ها موجب کاهش شدید ارزش یا غیرقابل استفاده شدن بخش هایی از ملک شود.

گواهی عدم افراز که توسط اداره ثبت (یا در موارد خاص، توسط دادگاه) صادر می شود، سندی حیاتی است. این گواهی شرط لازم و اساسی برای طرح درخواست فروش مال مشاع در دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست فروش رسیدگی نخواهد کرد.

مرحله دوم: طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه

پس از اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع و اطمینان از قطعیت آن، گام بعدی مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی برای طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع است.

تهیه و تنظیم دادخواست دستور فروش

برای آغاز فرآیند قضایی، باید یک دادخواست حقوقی تنظیم شود. این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح ارائه می شود. نکات کلیدی در تنظیم دادخواست عبارتند از:

• مشخصات خواهان و خواندگان: تمامی مالکین مشاعی باید به عنوان «خوانده» در دادخواست قید شوند. حتی اگر فقط یک نفر از شرکا متقاضی فروش باشد، باید سایر شرکا را طرف دعوا قرار دهد.
• خواسته: خواسته دادخواست باید صراحتاً «دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز» باشد.
• مدارک و منضمات: تمامی مدارک لازم (که در ادامه ذکر می شود) باید به پیوست دادخواست ارائه گردد.
• عدم مطالبه خسارت دادرسی: از آنجا که دستور فروش ملک مشاع دعوای غیرمالی محسوب نمی شود و جنبه ترافعی ندارد، خواهان نمی تواند مطالبه خسارات دادرسی (مانند هزینه وکیل، هزینه کارشناسی و …) را مطرح کند.

مدارک لازم برای طرح دعوا

مدارک ضروری برای طرح درخواست فروش مال مشاع عبارتند از:

1. تصویر مصدق (تایید شده) سند مالکیت ملک.
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک و تأیید قطعی بودن آن (عدم اعتراض یا رد اعتراض).
3. تصویر کارت ملی خواهان (و خواندگان در صورت امکان).
4. در صورت موروثی بودن ملک، گواهی حصر وراثت معتبر.
5. در صورت وجود وکیل، وکالت نامه رسمی.

مرجع صالح رسیدگی (دادگاه محل وقوع ملک)

دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد، مسئول رسیدگی به این درخواست خواهد بود.

مرحله سوم: روند رسیدگی در دادگاه و صدور دستور فروش

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه وارد مرحله رسیدگی می شود که در مورد دستور فروش ملک مشاع، این رسیدگی دارای ویژگی های خاصی است.

رسیدگی بدون وقت و تشریفات خاص

همان طور که پیشتر اشاره شد، دادگاه برای صدور دستور فروش ملک مشاع، وقت رسیدگی تعیین نمی کند و نیازی به رعایت تمامی تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست. دادگاه در «وقت فوق العاده» به درخواست رسیدگی می کند. این بدان معناست که به محض اینکه دادخواست به شعبه مربوطه ارجاع شد، دادگاه مدارک را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط قانونی، دستور فروش را صادر می کند.

بررسی مدارک و استعلامات لازم

دادگاه پیش از صدور دستور فروش، به دقت مدارک و مستندات ارائه شده توسط خواهان را بررسی می کند. به ویژه، وجود گواهی عدم افراز و قطعیت آن برای دادگاه اهمیت حیاتی دارد. دادگاه ممکن است برای اطمینان بیشتر، از اداره ثبت مربوطه در خصوص ابلاغ تصمیم افراز به تمامی مالکان و نیز اعتراض یا عدم اعتراض به آن تصمیم، استعلام کند.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

صدور دستور فروش و ماهیت آن

در صورت احراز تمامی شرایط قانونی، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند. این تصمیم، همان طور که قبلاً توضیح داده شد، نه «حکم» است و نه «قرار». این یک «دستور» اجرایی است که قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی ندارد. این ویژگی باعث تسریع فرآیند می شود، اما در عین حال، اهمیت دقت در مراحل اولیه (به خصوص اخذ گواهی عدم افراز) را دوچندان می کند.

اجرای دستور فروش و مزایده ملک مشاع

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، پرونده برای اجرای آن به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می شود. این مرحله شامل قیمت گذاری، مزایده و در نهایت تقسیم وجوه حاصل از فروش است.

ارسال پرونده به اجرای احکام مدنی و تشکیل پرونده اجرایی

پس از صدور دستور فروش، پرونده از سوی شعبه صادرکننده دستور، به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل ارسال می شود. در این واحد، یک پرونده اجرایی تشکیل و تحت نظارت مدیر یا دادورز اجرا، مراحل بعدی آغاز می شود.

قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

یکی از مراحل کلیدی در اجرای دستور فروش ملک مشاع، تعیین ارزش ملک است. این امر توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود تا از تضییع حقوق هیچ یک از شرکا جلوگیری شود.

1. تعیین کارشناس: مدیر اجرا یک نفر کارشناس رسمی دادگستری را (معمولاً به قید قرعه) برای ارزیابی ملک تعیین می کند.
2. بازدید و تعیین قیمت پایه: کارشناس با مراجعه به ملک و بررسی تمامی جوانب مؤثر بر ارزش آن (موقعیت، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، امکانات و…)، قیمت پایه فروش را تعیین و گزارش خود را به واحد اجرا تسلیم می کند.
3. ابلاغ نظر کارشناس و حق اعتراض: نظریه کارشناس به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می شود. مالکین می توانند ظرف 3 روز کاری پس از ابلاغ، نسبت به قیمت تعیین شده اعتراض کنند. در صورت اعتراض، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده می شود تا قیمت نهایی تعیین شود. این حق اعتراض به قیمت کارشناسی، یکی از معدود فرصت های مالکان برای تأثیرگذاری بر فرآیند پس از صدور دستور فروش است.

برگزاری مزایده عمومی

پس از نهایی شدن قیمت پایه، نوبت به مرحله مزایده ملک مشاع می رسد. این مرحله با هدف فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن و با رعایت شفافیت کامل برگزار می شود.

1. آگهی مزایده: آگهی مزایده ملک مشاع با ذکر جزئیات ملک، قیمت پایه و زمان و مکان برگزاری مزایده، در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر روش های قانونی (مانند نصب در اماکن عمومی و دادگستری) منتشر می شود.
2. شرایط شرکت در مزایده: هر فردی می تواند با رعایت شرایط مندرج در آگهی (معمولاً واریز مبلغی به عنوان سپرده شرکت در مزایده)، در آن شرکت کند. نکته مهم این است که مالکان مشاعی خود نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و سهم سایر شرکا را خریداری کنند.
3. نحوه فروش: مزایده در زمان و مکان مقرر برگزار می شود و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد.
4. تکرار مزایده: در صورتی که در مزایده اول خریدار مناسبی یافت نشود یا پیشنهادها کمتر از قیمت پایه باشد، مزایده با رعایت تشریفات قانونی، تکرار می شود تا ملک به فروش برسد.

توزیع عواید حاصل از فروش

پس از فروش ملک در مزایده، مرحله نهایی، تقسیم وجوه حاصل از آن بین مالکان است.

1. کسر هزینه ها: ابتدا هزینه های قانونی و اداری مربوط به فرآیند اجرایی (مانند هزینه کارشناسی، آگهی مزایده، و مالیات های مربوطه) از مبلغ کل کسر می شود. نکته مهم این است که دستور فروش ملک مشاع از پرداخت نیم عشر اجرایی (پنج درصد مبلغ محکوم به) معاف است، چرا که ماهیت آن «دستور» است نه «حکم».
2. تقسیم خالص عواید: پس از کسر هزینه ها، عواید خالص حاصل از فروش، بر اساس سهم هر یک از مالکان مشترک، بین آن ها تقسیم می شود. این تقسیم بر پایه اسناد مالکیت و در املاک موروثی، بر اساس گواهی حصر وراثت صورت می گیرد.

نکات حقوقی مهم و راهکارهای کاربردی در دستور فروش مال مشاع

فرآیند درخواست فروش مال مشاع، نکات حقوقی ظریف و مهمی دارد که آگاهی از آن ها می تواند به شما در مدیریت بهتر پرونده و حفظ حقوق تان کمک کند.

مدت زمان صدور و اجرای دستور فروش ملک مشاع

مدت زمان کلی از آغاز درخواست فروش مال مشاع تا اتمام آن، به عوامل متعددی بستگی دارد و نمی توان یک زمان دقیق و ثابت برای آن تعیین کرد. با این حال، می توان بازه های تقریبی برای هر مرحله در نظر گرفت:

• اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت: معمولاً 2 تا 4 ماه. در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، این مدت طولانی تر خواهد شد.
• رسیدگی در دادگاه و صدور دستور فروش: 1 تا 3 ماه (به دلیل عدم نیاز به وقت رسیدگی طولانی).
• مراحل اجرای احکام (قیمت گذاری و مزایده): 3 تا 6 ماه. اگر مزایده در نوبت اول به نتیجه نرسد، این زمان افزایش می یابد.

بنابراین، کل فرآیند مدت زمان دستور فروش ملک مشاع می تواند بین 6 ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامد. عوامل مؤثر بر طولانی شدن فرآیند شامل حجم پرونده ها در دادگاه و اجرای احکام، پیچیدگی ملک، تعداد شرکا، و وجود اعتراضات احتمالی است.

هزینه های مربوط به دستور فروش و مزایده ملک مشاع

هزینه های دستور فروش ملک مشاع شامل موارد مختلفی است که باید در طول فرآیند پرداخت شود:

• هزینه دادرسی: از آنجا که درخواست فروش مال مشاع دعوای غیرمالی محسوب می شود، هزینه دادرسی آن ثابت و به مراتب کمتر از دعاوی مالی است.
• هزینه کارشناسی: مبلغی برای حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری جهت قیمت گذاری ملک باید پرداخت شود. این هزینه معمولاً بر اساس تعرفه مصوب و متناسب با ارزش ملک است.
• هزینه آگهی مزایده: هزینه های انتشار آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار.
• نیم عشر اجرایی: برخلاف اجرای احکام مدنی عادی که «نیم عشر اجرایی» (5 درصد مبلغ محکوم به) از محکوم علیه دریافت می شود، دستور فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت «دستور» بودن و نه «حکم»، مشمول نیم عشر اجرایی نیست.
• سایر هزینه های احتمالی: شامل حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل)، هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال ملک و سایر عوارض قانونی که پس از فروش ملک باید پرداخت شود.

فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک و حق اعتراض

یکی از سوالات پرتکرار مالکان مشاعی این است که آیا می توان ملک را بدون رضایت سایر شرکا به فروش رساند؟

• فروش سهم خود: هر مالک مشاعی حق دارد سهم خود را از ملک، حتی بدون اجازه سایر شرکا، به فرد دیگری بفروشد. اما این معامله تنها نسبت به سهم خودش صحیح است و در مورد سهم سایر شرکا «معامله فضولی» محسوب می شود که صحت آن منوط به تنفیذ (تایید) یا رد آن توسط سایر شرکا است. خریدار در این حالت صرفاً مالک سهم مشاعی می شود و همچنان درگیر مشکلات مالکیت مشاع خواهد بود.
• درخواست دستور فروش قضایی: همان طور که توضیح داده شد، درخواست فروش مال مشاع به دادگاه، دقیقاً برای همین شرایطی است که توافق شرکا برای فروش کل ملک وجود ندارد. بنابراین، بله، فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک از طریق این فرآیند قانونی کاملاً امکان پذیر است.

در خصوص «اعتراض به دستور فروش ملک مشاع» باید تأکید کرد که به ماهیت اصلی دستور فروش که توسط دادگاه صادر می شود، نمی توان اعتراض کرد؛ زیرا این تصمیم یک دستور است و حکم قضایی تلقی نمی شود. با این حال، امکان اعتراض به مراحل و تصمیمات خاص در فرآیند وجود دارد:

• اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز: مالکین می توانند ظرف 10 روز به تصمیم اداره ثبت مبنی بر قابلیت یا عدم قابلیت افراز اعتراض کنند.
• اعتراض به نظر کارشناس قیمت گذاری: مالکین می توانند ظرف 3 روز به قیمت تعیین شده توسط کارشناس رسمی دادگستری اعتراض کنند.

وضعیت ملک مشاع در رهن یا توقیف

اگر ملک مشاع در رهن یا توقیف باشد، آیا می توان برای آن دستور فروش ملک مشاع را صادر کرد؟ پاسخ مثبت است، اما با رعایت حقوق مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) یا توقیف کننده.

در این شرایط، دادگاه دستور فروش را با حفظ حقوق افراد ذی نفع (مرتهن یا توقیف کننده) صادر می کند. به این معنی که در زمان مزایده و فروش، حقوق این افراد رعایت خواهد شد. معمولاً در چنین مواردی، لازم است قبل از انتقال سند، دین مربوطه تسویه یا فک رهن صورت گیرد، یا وجوه حاصل از فروش ابتدا به ذی نفع پرداخت شود. ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز به این موضوع اشاره دارد که فروش مال در رهن یا توقیف با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده امکان پذیر است.

نقش حیاتی وکیل متخصص در فرآیند دستور فروش ملک مشاع

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد درخواست فروش مال مشاع، حضور و مشاوره با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی، نه تنها مفید بلکه در بسیاری موارد ضروری است.

وکیل متخصص می تواند در تمامی مراحل، از آغاز تا پایان، به شما کمک کند:

1. مشاوره حقوقی تخصصی: وکیل با اشراف کامل به قوانین و رویه های قضایی، شما را از جزئیات حقوقی، تکالیف و حقوق تان آگاه می سازد و بهترین راهکار را متناسب با شرایط خاص پرونده شما ارائه می دهد.
2. تنظیم و پیگیری دادخواست: وکیل در تنظیم صحیح و دقیق دادخواست دستور فروش ملک مشاع، جمع آوری مدارک لازم و پیگیری آن در دفاتر خدمات قضایی و دادگاه نقش اساسی دارد و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری می کند.
3. نمایندگی در مراجع قضایی و اجرایی: وکیل به عنوان نماینده قانونی شما، در جلسات دادگاه، واحد اجرای احکام، و حتی در صورت لزوم در اداره ثبت، حضور می یابد و از حقوق شما دفاع می کند. این امر می تواند بار روانی و زمانی زیادی را از دوش شما بردارد.
4. مذاکره با سایر شرکا: در صورت وجود اختلاف با سایر مالکان، وکیل می تواند به عنوان واسطه ای بی طرف و مجرب، با هدف حصول توافق دوستانه و مسالمت آمیز وارد مذاکره شود تا از طولانی شدن فرآیند قضایی جلوگیری شود.
5. اعتراض به قیمت گذاری: در صورت لزوم، وکیل می تواند به نمایندگی از شما به قیمت گذاری کارشناسی اعتراض کرده و از حق شما برای تعیین قیمت منصفانه دفاع کند.
6. تسریع فرآیند: تجربه و تخصص وکیل می تواند به تسریع بخشیدن به مراحل اداری و قضایی کمک کرده و از اتلاف وقت و منابع جلوگیری کند.

انتخاب وکیل متخصص برای فروش ملک مشاع، سرمایه گذاری برای حفظ منافع و حقوق شما در یک فرآیند پیچیده حقوقی است. وکیلی که در این حوزه تجربه و دانش کافی دارد، می تواند از بروز مشکلات پیش بینی نشده جلوگیری کرده و شما را با آرامش خاطر به نتیجه مطلوب برساند.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

یک نمونه کلی برای دادخواست دستور فروش ملک مشاع، که باید با توجه به جزئیات هر پرونده شخصی سازی شود، به شرح زیر است:

خواهان: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی]، کد ملی: [شماره ملی]، محل اقامت: [آدرس کامل]
خوانده: خانم/ آقای [نام و نام خانوادگی سایر شرکا]، کد ملی: [شماره ملی]، محل اقامت: [آدرس کامل]
تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز به علاوه کلیه هزینه های دادرسی
دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره پلاک ثبتی].
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت [نام اداره ثبت] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ].
3. کارت ملی خواهان.
4. (در صورت لزوم) گواهی حصر وراثت.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام؛
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ مشاع] از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان]، واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم.
با عنایت به اینکه ملک مذکور به دلیل [ذکر دلیل کلی غیرقابل افراز بودن مانند: متراژ کم، ماهیت آپارتمانی و…]، قابلیت افراز و تقسیم فیزیکی را نداشته و مطابق گواهی عدم افراز پیوست، این موضوع از سوی اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] نیز تأیید و قطعیت یافته است و با توجه به عدم امکان ادامه شراکت و توافق با خواندگان محترم در خصوص نحوه استفاده یا فروش ملک، مستنداً به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز را از آن دادگاه محترم استدعا دارم.
پیشاپیش از حسن توجه و دستور مقتضی کمال تشکر را دارم.

مستندات قانونی مرتبط با دستور فروش مال مشاع

اصلی ترین مستندات قانونی برای درخواست فروش مال مشاع، در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن یافت می شود:

• ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷:

  ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

  این ماده اساس حقوقی دستور فروش ملک مشاع را تشکیل می دهد و تأکید دارد که تصمیم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک، شرط لازم برای درخواست فروش در دادگاه است.

• ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع:

  در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می کند.

  این ماده به صراحت به نقش دادگاه در صدور دستور فروش و ارجاع آن به دایره اجرا اشاره دارد و فرآیند اجرایی را مطابق با قانون اجرای احکام مدنی می داند.

• ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع:

  وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.

  این ماده تکلیف مدیر اجرا را در مورد تقسیم عواید حاصل از فروش، پس از کسر هزینه ها، مشخص می کند.

نتیجه گیری

درخواست فروش مال مشاع، راهکاری حقوقی و قانونی برای حل چالش های ناشی از مالکیت مشترک است، به ویژه زمانی که توافق میان شرکا حاصل نمی شود یا ملک اساساً قابلیت تقسیم فیزیکی ندارد. این فرآیند، هرچند پیچیده و زمان بر به نظر می رسد، اما به مالکان امکان می دهد تا از حقوق خود دفاع کرده و بن بست های حقوقی را برطرف سازند. از اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت، تا طرح درخواست در دادگاه، قیمت گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری و در نهایت برگزاری مزایده ملک مشاع و تقسیم عواید، هر مرحله نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است.

در نظر داشته باشید که ماهیت «دستور» بودن تصمیم دادگاه در فروش ملک مشاع، آن را از یک «حکم» قضایی متمایز کرده و دارای پیامدهای اجرایی خاصی است، از جمله عدم قابلیت اعتراض به اصل دستور فروش. با این حال، حقوقی مانند اعتراض به قیمت کارشناسی یا تصمیم اداره ثبت، همچنان برای مالکان محفوظ است. با توجه به ظرایف و پیچیدگی های این فرآیند، مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و درخواست فروش مال مشاع می تواند نقشی حیاتی در تسریع روند، حفظ منافع شما و جلوگیری از بروز خطاهای احتمالی ایفا کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت راهنمایی های تخصصی، توصیه می شود با وکلای مجرب در این حوزه مشورت نمایید تا با آگاهی کامل، گام های حقوقی صحیح را بردارید.