نمونه دادخواست مطالبه ودیعه از موجر
نمونه دادخواست مطالبه ودیعه از موجر
برای مطالبه ودیعه (پول پیش) از موجر، مستاجر ابتدا باید با ارسال اظهارنامه به صورت رسمی درخواست استرداد وجه را مطرح کند. در صورت عدم استرداد ودیعه پس از مهلت قانونی، می توان با تنظیم و تقدیم دادخواست مطالبه ودیعه به مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) اقدام قانونی را آغاز کرد. این فرآیند حقوقی، مستلزم آگاهی از مواد قانونی مرتبط، تهیه مدارک لازم و رعایت تشریفات دادرسی است.
ودیعه یا همان «پول پیش» که در ابتدای هر قرارداد اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت می شود، بخش جدایی ناپذیری از روابط استیجاری در جامعه محسوب می شود. این مبلغ که معمولاً با عنوان قرض الحسنه شناخته می شود، به عنوان تضمینی برای ایفای تعهدات مستاجر و همچنین پوشش خسارات احتمالی وارده به ملک در طول مدت اجاره عمل می کند. با این حال، پایان یافتن قرارداد اجاره همیشه به معنای استرداد آسان و به موقع این ودیعه نیست. گاهی موجران بنا به دلایل مختلف از بازگرداندن این مبلغ به مستاجر خودداری می کنند یا در این امر تأخیر می ورزند. در چنین شرایطی، مستاجران برای احقاق حقوق خود و پس گرفتن ودیعه، چاره ای جز پیگیری از طریق مراجع قانونی و قضایی ندارند.
آگاهی از مسیر قانونی مطالبه ودیعه، شامل نحوه تنظیم اظهارنامه و پس از آن دادخواست، یکی از مهم ترین ابزارهایی است که مستاجران را در برابر مشکلات احتمالی توانمند می سازد. شناخت دقیق این فرآیند، از سردرگمی های حقوقی جلوگیری کرده و شانس موفقیت در دعاوی مربوط به استرداد ودیعه را به شکل قابل توجهی افزایش می دهد.
مبانی قانونی استرداد ودیعه اجاره
درک مبانی قانونی استرداد ودیعه، نخستین گام برای هر مستاجری است که قصد مطالبه پول پیش خود را دارد. این امر نه تنها به مستاجر کمک می کند تا با اعتماد به نفس بیشتری در مسیر قانونی قدم بردارد، بلکه موجر را نیز نسبت به وظایف و مسئولیت های خود آگاه می سازد.
تعریف و ماهیت حقوقی ودیعه
ودیعه در عرف جامعه و قراردادهای اجاره به مبلغی گفته می شود که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر می پردازد و معمولاً در پایان مدت اجاره و پس از تخلیه ملک، به وی بازگردانده می شود. از منظر حقوقی، ماهیت این مبلغ غالباً «قرض الحسنه» است. به این معنا که موجر، این مبلغ را به صورت قرض دریافت کرده و متعهد است در زمان مقرر آن را عیناً یا در صورت توافق، به صورت معادل نقدی بازپرداخت نماید. در برخی موارد نیز ممکن است ماهیت آن رهن باشد که البته با رهن به معنای واقعی (وثیقه دین) متفاوت است و صرفاً به عنوان تضمین و تامین منافع موجر استفاده می شود. در هر حال، تعهد موجر به استرداد این مبلغ، یک تعهد قطعی و قانونی است.
مواد قانونی کلیدی
قانونگذار برای تنظیم روابط موجر و مستاجر و تضمین حقوق طرفین، مواد قانونی مشخصی را تدوین کرده است. آشنایی با این مواد برای مطالبه ودیعه از اهمیت بسزایی برخوردار است:
-
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶: این ماده صراحتاً بیان می دارد که «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.» این ماده یکی از محکم ترین مستندات قانونی برای مستاجر جهت مطالبه ودیعه است و تکلیف موجر را در قبال استرداد همزمان با تخلیه روشن می سازد.
-
ماده ۱۰ قانون مدنی: این ماده اصل آزادی قراردادها را بیان می کند و مقرر می دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» این ماده به مستاجر این امکان را می دهد تا به بندهای قرارداد اجاره (که در آن به پرداخت ودیعه و شرایط استرداد آن اشاره شده) استناد کند.
-
ماده ۲۱۹ قانون مدنی: این ماده بر لزوم وفای به عهود و قراردادها تأکید دارد: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» تعهد موجر به استرداد ودیعه نیز یک عهد قراردادی است که موجر ملزم به وفای به آن است.
-
ماده ۲۲۰ قانون مدنی: «متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملتزم می باشند.» این ماده به جنبه عرفی استرداد ودیعه اشاره دارد؛ چرا که عرفاً پس از اتمام اجاره و تخلیه، ودیعه باید بازگردانده شود، حتی اگر صراحتاً در قرارداد ذکر نشده باشد.
-
ماده ۲۲۷ قانون مدنی: «متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت می شود که نتواند ثابت کند که عدم انجام به واسطه علتی بوده که خارج از حیطه اقتدار او بوده است.» این ماده در خصوص خسارت تأخیر تأدیه کاربرد دارد و مشخص می کند که موجر در صورت عدم استرداد به موقع ودیعه، مسئول پرداخت خسارت است مگر اینکه بتواند فورس ماژور را اثبات کند.
مفهوم «حق حبس مستاجر» و شرایط آن
یکی از مفاهیم کلیدی در دعاوی مطالبه ودیعه، حق حبس مستاجر است. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه ملک از سوی مستاجر، مشروط به استرداد ودیعه توسط موجر است. به عبارت دیگر، مستاجر می تواند از تحویل کامل ملک خودداری کند تا زمانی که ودیعه خود را از موجر دریافت نماید. این حق یک طرفه و به نفع مستاجر است و موجر نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه قبل از استرداد ودیعه کند.
«حق حبس مستاجر یک ابزار قانونی مهم برای تضمین استرداد ودیعه است. این حق به مستاجر اجازه می دهد تا زمان دریافت کامل ودیعه، از تخلیه کامل و تحویل ملک به موجر خودداری کند و این امر نشان دهنده حمایت قانونگذار از حقوق مستاجران است.»
با این حال، باید توجه داشت که این حق حبس به معنای ادامه سکونت رایگان نیست. اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، همچنان باید اجاره بها را پرداخت کند یا حداقل آمادگی خود را برای تخلیه در قبال دریافت ودیعه اعلام نماید. این حق بیشتر برای جلوگیری از سوءاستفاده موجر و تضمین حقوق مستاجر طراحی شده است.
مسئولیت موجر/مالک پس از اتمام قرارداد و تخلیه ملک
پس از اتمام مدت قرارداد اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر مسئولیت قانونی دارد که ودیعه دریافتی را به مستاجر بازگرداند. این مسئولیت حتی اگر در قرارداد به صراحت ذکر نشده باشد، به موجب قانون و عرف جاری است. در صورتی که موجر از استرداد ودیعه خودداری کند یا آن را به تأخیر بیندازد، مستاجر حق دارد علاوه بر اصل ودیعه، خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه نماید. این خسارت از زمان سررسید تعهد (که معمولاً تاریخ تخلیه و تحویل ملک است) تا زمان پرداخت کامل ودیعه محاسبه می شود.
نکته مهم این است که اگر موجر ادعای خسارت به ملک را داشته باشد یا اجاره بهای معوقه ای وجود داشته باشد، می تواند این موارد را از مبلغ ودیعه کسر کند. اما این کسر باید مستند به دلایل محکم، مانند گزارش کارشناسی یا صورتجلسه تحویل و تحول، باشد و در غیر این صورت، مستاجر حق اعتراض و مطالبه کامل ودیعه را دارد.
گام اول: ارسال اظهارنامه مطالبه ودیعه
پیش از هر اقدام قضایی برای مطالبه ودیعه، ارسال اظهارنامه یک گام اساسی و بسیار مهم تلقی می شود. این اقدام نه تنها از لحاظ قانونی دارای اعتبار است، بلکه می تواند به عنوان سند اثباتی مهمی در مراحل بعدی دادرسی مورد استفاده قرار گیرد.
چرا اظهارنامه مهم است؟
اظهارنامه، ابلاغ رسمی و قانونی درخواست مستاجر به موجر است. اهمیت آن در چند نکته کلیدی خلاصه می شود:
-
حجت قانونی: اظهارنامه به صورت رسمی و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود و ابلاغ آن به موجر دارای اعتبار قانونی است. این به معنای آن است که موجر نمی تواند ادعا کند که از درخواست مستاجر بی اطلاع بوده است.
-
شروع زمان محاسبه خسارت تأخیر تأدیه: یکی از مهم ترین دلایل ارسال اظهارنامه، تعیین مبدأ زمانی برای محاسبه خسارت تأخیر تأدیه است. اگر موجر پس از ابلاغ اظهارنامه و گذشت مهلت تعیین شده در آن، همچنان از استرداد ودیعه خودداری کند، مستاجر می تواند مطالبه خسارت تأخیر تأدیه را از تاریخ سررسید مندرج در اظهارنامه یا تاریخ انقضای مهلت تعیین شده در آن آغاز کند.
-
تلاش برای حل مسالمت آمیز: ارسال اظهارنامه گاهی می تواند موجر را به توافق و پرداخت ودیعه ترغیب کند و از نیاز به پیگیری قضایی طولانی جلوگیری نماید.
-
اثبات حسن نیت مستاجر: این اقدام نشان می دهد که مستاجر پیش از طرح دعوا، تلاش خود را برای حل و فصل مسالمت آمیز موضوع انجام داده است.
مراحل تنظیم اظهارنامه
تنظیم اظهارنامه نیازمند دقت در نگارش و درج اطلاعات صحیح است:
-
مشخصات دقیق فرستنده (مستاجر) و گیرنده (موجر/مالک): شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس و نشانی کامل و دقیق هر دو طرف.
-
موضوع اظهارنامه: به وضوح قید شود مطالبه ودیعه اجاره یا استرداد قرض الحسنه.
-
محتوای متن: متن اظهارنامه باید مختصر، روشن و حقوقی باشد و نکات زیر را شامل شود:
-
شرح مختصر قرارداد: تاریخ انعقاد قرارداد، طرفین قرارداد، نشانی ملک مورد اجاره و مبلغ ودیعه.
-
تاریخ اتمام قرارداد و تاریخ تخلیه ملک: به صورت دقیق ذکر شود که مستاجر ملک را در چه تاریخی تخلیه و به موجر تحویل داده است (در صورت تخلیه).
-
درخواست عودت ودیعه: به صراحت درخواست استرداد مبلغ ودیعه به همراه ذکر مبلغ ریالی آن مطرح شود.
-
مهلت قانونی برای پرداخت: معمولاً یک مهلت کوتاه (مثلاً ۳ تا ۵ روز کاری) برای موجر تعیین می شود تا نسبت به پرداخت ودیعه اقدام کند.
-
اعلام اقدام قانونی در صورت عدم پرداخت: هشدار داده شود که در صورت عدم استرداد ودیعه در مهلت مقرر، مستاجر ناگزیر به پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی و مطالبه کلیه خسارات از جمله خسارت تأخیر تأدیه و هزینه های دادرسی خواهد بود.
-
نحوه ارسال اظهارنامه
امروزه ارسال اظهارنامه تنها از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک امکان پذیر است. مستاجر (خواهان) با مراجعه به یکی از این دفاتر و ارائه مدارک هویتی خود و اطلاعات دقیق موجر (خوانده) و همچنین متن اظهارنامه آماده شده، می تواند اقدام به ثبت و ارسال اظهارنامه نماید. سیستم ابلاغ الکترونیک، اظهارنامه را به نشانی ثبت شده موجر در سامانه ثنا یا به صورت فیزیکی (در صورت عدم ثبت در ثنا) ارسال خواهد کرد و پس از ابلاغ، رسید آن در اختیار فرستنده قرار می گیرد که به عنوان مدرک اثباتی در پرونده های بعدی قابل استفاده است.
نمونه کامل و قابل تکمیل اظهارنامه مطالبه ودیعه از موجر/مالک
به نام خدا
اظهارنامه
فرستنده (اظهارکننده):
- نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
- کد ملی: [کد ملی مستاجر]
- نشانی: [نشانی کامل پستی مستاجر]
- شماره تماس: [شماره تماس مستاجر]
گیرنده (مخاطب/اظهارشونده):
- نام و نام خانوادگی: [نام موجر/مالک]
- کد ملی: [کد ملی موجر/مالک]
- نشانی: [نشانی کامل پستی موجر/مالک]
- شماره تماس (در صورت اطلاع): [شماره تماس موجر/مالک]
موضوع اظهارنامه: مطالبه و استرداد مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) قرارداد اجاره
متن اظهارنامه:
احتراماً، به استحضار جنابعالی می رساند:
- اینجانب [نام و نام خانوادگی مستاجر]، فرزند [نام پدر مستاجر]، به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد]، یک واحد [نوع ملک، مثلاً مسکونی/تجاری] واقع در نشانی [نشانی دقیق ملک مورد اجاره] را از جنابعالی/مقام وکالت از جنابعالی به عنوان موجر/مالک، برای مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] اجاره نمودم.
- بر اساس بند [شماره بند مربوط به ودیعه] قرارداد مذکور، مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال (معادل [مبلغ ودیعه به حروف] تومان) به عنوان ودیعه/قرض الحسنه اجاره به جنابعالی پرداخت گردیده است.
- مدت قرارداد اجاره فوق الذکر در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد اجاره] به پایان رسیده و اینجانب در تاریخ [تاریخ تخلیه ملک]، ملک مورد اجاره را به صورت کامل و بدون هیچ گونه خسارت یا بدهی (به غیر از استهلاک عادی) تخلیه و کلید آن را [نحوه تحویل، مثلاً به جنابعالی/نماینده قانونی تان/شورای حل اختلاف/کلانتری/در صورت استنکاف از تحویل طی صورتجلسه ای به ضمیمه این اظهارنامه به نشانی جنابعالی ارسال گردید] تحویل داده ام.
- علی رغم مراجعات مکرر و درخواست های شفاهی/کتبی اینجانب، متأسفانه تاکنون نسبت به استرداد مبلغ ودیعه فوق الذکر اقدامی از سوی جنابعالی به عمل نیامده است.
- نظر به اینکه طبق مواد قانونی و عرف حاکم بر روابط موجر و مستاجر، پس از اتمام مدت اجاره و تخلیه مورد اجاره، موجر موظف به بازگرداندن مبلغ ودیعه به مستاجر می باشد و با عنایت به گذشت زمان و عدم ایفای تعهد از سوی جنابعالی، مراتب از طریق این اظهارنامه رسماً به جنابعالی ابلاغ می گردد.
لذا از جنابعالی تقاضا می گردد ظرف مدت [مثلاً ۳ یا ۵] روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به واریز مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال (معادل [مبلغ ودیعه به حروف] تومان) به حساب بانکی اینجانب به شماره [شماره حساب] و یا از طریق [روش دیگر پرداخت] اقدام نمایید.
بدیهی است در صورت عدم اقدام و استنکاف از ایفای تعهد در مهلت مقرر فوق، اینجانب از طریق مراجع قضایی ذی صلاح اقدام قانونی به عمل خواهم آورد و کلیه خسارات وارده، از جمله اصل ودیعه، خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد/تخلیه یا تاریخ انقضای مهلت این اظهارنامه] تا زمان پرداخت کامل، و همچنین کلیه هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت لزوم) و سایر خسارات قانونی بر عهده جنابعالی خواهد بود.
با احترام کامل
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
امضاء: [امضای مستاجر]
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]
گام دوم: تنظیم و تقدیم دادخواست مطالبه ودیعه
اگر پس از ارسال اظهارنامه، موجر همچنان از استرداد ودیعه خودداری کرد، گام بعدی و قطعی برای مستاجر، تنظیم و تقدیم دادخواست مطالبه ودیعه به مراجع قضایی است. این مرحله، آغاز رسمی فرآیند دادرسی و پیگیری حقوقی است.
چه زمانی به دادخواست نیاز است؟
نیاز به دادخواست مطالبه ودیعه در شرایط زیر پیش می آید:
-
عدم پاسخگویی به اظهارنامه: زمانی که موجر پس از ابلاغ اظهارنامه، هیچ پاسخی نداده یا پاسخ او قانع کننده نبوده و به استرداد ودیعه منجر نشده است.
-
عدم استرداد ودیعه: زمانی که موجر با وجود آگاهی از درخواست مستاجر، به هر دلیلی از بازگرداندن ودیعه خودداری می کند.
-
ادعاهای ناموجه موجر: اگر موجر ادعاهایی مبنی بر ورود خسارت به ملک یا بدهی اجاره بها دارد که مستاجر آن ها را قبول ندارد و موجر نیز از ارائه مستندات قانونی برای کسر از ودیعه امتناع می ورزد.
مرجع صالح رسیدگی
تعیین مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه ودیعه بستگی به مبلغ ودیعه مورد مطالبه دارد:
-
شورای حل اختلاف: صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی که خواسته آن تا سقف معین شده قانونی (که در حال حاضر حدود بیست میلیون تومان است) باشد را دارد. اگر مبلغ ودیعه در این محدوده باشد، مستاجر باید دادخواست خود را به شورای حل اختلاف تقدیم کند.
-
دادگاه عمومی حقوقی: برای ودیعه هایی که مبلغ آن ها از سقف تعیین شده برای شورای حل اختلاف بیشتر است، مرجع صالح رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی است. دادخواست باید به دادگاه محل وقوع ملک یا محل اقامت خوانده تقدیم شود.
مدارک لازم برای پیوست دادخواست
برای تنظیم و تقدیم دادخواست، مستاجر باید مدارک زیر را تهیه و به دادخواست پیوست کند:
-
کپی برابر اصل قرارداد اجاره: خواه قرارداد رسمی باشد (ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی) یا عادی (با کد رهگیری یا بدون آن). کد رهگیری اعتبار قرارداد را افزایش می دهد.
-
کپی برابر اصل اظهارنامه ابلاغ شده و رسید آن: این سند اثبات کننده درخواست رسمی و مهلت دهی به موجر است.
-
کپی برابر اصل مدارک هویتی خواهان: شامل کارت ملی و شناسنامه مستاجر.
-
کپی برابر اصل اسناد پرداخت ودیعه: شامل فیش واریز بانکی، رسید کتبی با امضای موجر، شهادت نامه شهود (در صورت عدم وجود رسید کتبی) و هر مدرکی که پرداخت ودیعه را اثبات کند.
-
وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): اگر مستاجر از طریق وکیل اقدام می کند، وکالت نامه رسمی وکیل باید پیوست شود.
-
استشهادیه اعسار (در صورت درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی): اگر مستاجر توانایی پرداخت هزینه های دادرسی را نداشته باشد، باید درخواست اعسار به همراه استشهادیه محلی و مدارک مربوط به وضعیت مالی خود را ارائه دهد.
-
صورتجلسه تخلیه (در صورت وجود): اگر در زمان تخلیه ملک، صورتجلسه ای با حضور شهود یا نهادهای قانونی تنظیم شده باشد، ضمیمه آن می تواند مفید باشد.
توضیحات جامع در مورد بخش های اصلی فرم دادخواست
فرم دادخواست یک ساختار استاندارد دارد که پر کردن دقیق آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است:
-
خواهان: مشخصات کامل مستاجر شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، و نشانی دقیق محل سکونت.
-
خوانده: مشخصات کامل موجر/مالک شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، و نشانی دقیق محل سکونت. (در صورت مجهول المکان بودن، طبق قانون اقدام می شود).
-
وکیل: در صورت داشتن وکیل، مشخصات کامل وکیل (نام، نام خانوادگی، شماره پروانه، نشانی دفتر) درج می شود.
-
تعیین خواسته و بهای آن: این بخش بسیار مهم است. خواسته اصلی مطالبه وجه ودیعه اجاره و مبلغ دقیق آن قید می شود. علاوه بر آن، درخواست های فرعی مانند مطالبه خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ [تاریخ مشخص] و مطالبه کلیه خسارات قانونی و هزینه های دادرسی نیز باید ذکر شود. بهای خواسته همان مبلغ ودیعه است که باید دقیقاً قید گردد.
-
دلایل و منضمات: در این قسمت، تمامی مدارکی که در بالا ذکر شد، به صورت دقیق و با شماره گذاری یا شرح مختصر فهرست می شود، مانند: ۱. کپی مصدق قرارداد اجاره مورخ …، ۲. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده شماره …، ۳. کپی مصدق فیش واریزی بانک …، و غیره.
-
شرح دادخواست: این بخش، هسته اصلی دادخواست است و باید شرح کامل ماوقع را به صورت دقیق، مستند و حقوقی بیان کند. نکات کلیدی شامل:
-
تاریخ و جزئیات قرارداد اجاره، شامل طرفین، ملک و مبلغ ودیعه.
-
تاریخ اتمام قرارداد و زمان تخلیه ملک توسط مستاجر.
-
اشاره به تلاش های مستاجر برای دریافت ودیعه، از جمله ارسال اظهارنامه و عدم پاسخگویی موجر.
-
استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۷ قانون مدنی) و تشریح چگونگی نقض تعهد توسط موجر.
-
درخواست صدور حکم بر محکومیت خوانده به استرداد اصل ودیعه، پرداخت خسارت تأخیر تأدیه و کلیه خسارات قانونی و دادرسی.
-
در صورت درخواست اعسار، باید دلایل عدم توانایی مالی مستاجر برای پرداخت هزینه های دادرسی نیز به صورت مختصر توضیح داده شود.
-
نمونه های کاربردی دادخواست مطالبه ودیعه (با جزئیات کامل و نکات حقوقی)
در این بخش، به ارائه چند نمونه کاربردی از دادخواست های مطالبه ودیعه می پردازیم که هر یک با توجه به شرایط خاص حقوقی و با رعایت جزئیات لازم تنظیم شده اند. این نمونه ها می توانند به عنوان الگویی برای مستاجران و مشاوران حقوقی مورد استفاده قرار گیرند.
۱. نمونه دادخواست عمومی مطالبه ودیعه از موجر/مالک
این نمونه، پایه و اساس اکثر دادخواست های مطالبه ودیعه است و برای شرایطی که موجر/مالک صرفاً از استرداد ودیعه پس از اتمام قرارداد و تخلیه ملک خودداری می کند، قابل استفاده است.
ریاست محترم / قاضی محترم [شعبه مربوطه] شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام، به وکالت از موکل / اینجانب خواهان به استحضار عالی می رساند:
مشخصات خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [نشانی کامل مستاجر]
شماره تماس: [شماره تماس مستاجر]
مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام موجر/مالک]
نام پدر: [نام پدر موجر/مالک]
کد ملی: [کد ملی موجر/مالک]
نشانی: [نشانی کامل موجر/مالک]
تعیین خواسته و بهای آن:
۱. مطالبه مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال (معادل [مبلغ ودیعه به حروف] تومان) بابت ودیعه (قرض الحسنه) قرارداد اجاره.
۲. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل) تا زمان اجرای حکم.
۳. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ ودیعه از تاریخ [تاریخ تخلیه یا انقضای مهلت اظهارنامه] لغایت تاریخ پرداخت کامل.
(بهای خواسته: [مبلغ ودیعه به عدد] ریال)
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. کپی مصدق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
۲. کپی مصدق رسید پرداخت ودیعه (فیش بانکی / رسید کتبی).
۳. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه].
۴. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
۵. [در صورت وجود: کپی مصدق صورتجلسه تخلیه ملک.]
۶. [در صورت وجود وکیل: وکالتنامه رسمی وکیل.]
شرح دادخواست:
احتراماً، به استحضار عالی می رساند:
۱. اینجانب / موکل به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد [نوع ملک: مسکونی/تجاری] واقع در [نشانی دقیق ملک] را از خوانده محترم به عنوان موجر/مالک، به مدت [مدت اجاره] اجاره نموده و در بدو قرارداد مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال به عنوان ودیعه/قرض الحسنه به ایشان پرداخت گردیده است. (پیوست شماره ۱ و ۲)
۲. مدت اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] به پایان رسیده و اینجانب / موکل در تاریخ [تاریخ تخلیه ملک]، ملک مورد اجاره را به طور کامل و بدون هیچ گونه خسارت (به جز استهلاک متعارف) تخلیه و کلید آن را [نحوه تحویل: به خوانده / نماینده قانونی ایشان / طی صورتجلسه به مرجع رسمی] تحویل داده ام.
۳. علی رغم پایان یافتن مدت اجاره و تخلیه ملک، خوانده محترم از استرداد مبلغ ودیعه استنکاف نموده است. لذا در تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، اظهارنامه ای به شماره [شماره اظهارنامه] برای ایشان ارسال و رسماً مطالبه ودیعه و مهلت [مهلت تعیین شده] روزه جهت پرداخت ابلاغ گردید. (پیوست شماره ۳)
۴. با وجود ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی، خوانده محترم تاکنون نسبت به استرداد ودیعه هیچ اقدامی ننموده اند.
۵. نظر به اینکه بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۷ قانون مدنی، موجر پس از تخلیه ملک مکلف به استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر است و عدم ایفای این تعهد موجب تضییع حقوق اینجانب / موکل گردیده است، لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به شرح خواسته (شامل اصل ودیعه، خسارات تأخیر تأدیه و کلیه هزینه های دادرسی) را از محضر عالی دارم.
با تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان]
امضاء و تاریخ
۲. نمونه دادخواست مطالبه ودیعه با درخواست خسارت تاخیر تادیه
در صورتی که موجر با تأخیر در استرداد ودیعه، موجب ورود خسارت به مستاجر شده باشد، می توان علاوه بر اصل ودیعه، خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه کرد. محاسبه این خسارت بر اساس نرخ شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی است.
در این نوع دادخواست، بخش تعیین خواسته و بهای آن و شرح دادخواست به شرح زیر تکمیل می شود:
تعیین خواسته و بهای آن:
۱. مطالبه مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال بابت ودیعه (قرض الحسنه) قرارداد اجاره.
۲. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ ودیعه از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد، مثلاً تاریخ تخلیه یا انقضای مهلت اظهارنامه] لغایت تاریخ پرداخت کامل بر اساس شاخص بانک مرکزی.
۳. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل).
(بهای خواسته: [مبلغ ودیعه به عدد] ریال)
شرح دادخواست (بخش مربوط به خسارت تأخیر تأدیه):
... (بندهای ۱ تا ۴ مشابه دادخواست عمومی) ...
۵. با توجه به عدم استرداد ودیعه در موعد مقرر و نیاز مبرم اینجانب / موکل به مبلغ مذکور، تأخیر خوانده محترم در پرداخت ودیعه موجب ورود خسارت مادی به اینجانب / موکل گردیده است. لذا مستنداً به ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ ودیعه از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد] تا زمان اجرای حکم، بر اساس شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی، مورد استدعاست.
۶. نظر به اینکه بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۷ قانون مدنی، موجر پس از تخلیه ملک مکلف به استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر است و عدم ایفای این تعهد موجب تضییع حقوق اینجانب / موکل گردیده است، لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به شرح خواسته (شامل اصل ودیعه، خسارات تأخیر تأدیه و کلیه هزینه های دادرسی) را از محضر عالی دارم.
۳. نمونه دادخواست مطالبه ودیعه به همراه درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی
در مواردی که مستاجر توانایی مالی برای پرداخت هزینه های دادرسی (شامل ابطال تمبر و سایر هزینه ها) را ندارد، می تواند همزمان با دادخواست اصلی، درخواست اعسار از پرداخت این هزینه ها را نیز مطرح کند. این درخواست با ارائه مدارک مثبته و استشهادیه شهود همراه خواهد بود.
در این نوع دادخواست، بخش تعیین خواسته و بهای آن، دلایل و منضمات و شرح دادخواست به شرح زیر تغییر می کند:
تعیین خواسته و بهای آن:
۱. اعسار از پرداخت هزینه دادرسی.
۲. مطالبه مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال بابت ودیعه (قرض الحسنه) قرارداد اجاره.
۳. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ ودیعه از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد] لغایت تاریخ پرداخت کامل.
۴. مطالبه حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل).
(بهای خواسته: [مبلغ ودیعه به عدد] ریال)
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. کپی مصدق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
۲. کپی مصدق رسید پرداخت ودیعه (فیش بانکی / رسید کتبی).
۳. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه].
۴. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
۵. کپی مصدق استشهادیه محلی مبنی بر اعسار خواهان از پرداخت هزینه دادرسی.
۶. لیست اموال و دارایی های خواهان.
۷. [در صورت وجود وکیل: وکالتنامه رسمی وکیل.]
شرح دادخواست (بخش مربوط به اعسار و سپس مطالبه ودیعه):
احتراماً، به استحضار عالی می رساند:
الف) در خصوص درخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی:
۱. اینجانب / موکل به دلیل عدم تمکن مالی و عدم برخورداری از شغل ثابت / درآمد کافی / اموال قابل دسترس، قادر به پرداخت هزینه دادرسی مربوط به مطالبه ودیعه نبوده و با عسر و حرج مواجه می باشم.
۲. مراتب اعسار اینجانب / موکل به تأیید شهود معتبر رسیده و استشهادیه پیوست می باشد. (پیوست شماره ۵)
لذا بدواً تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر معافیت اینجانب / موکل از پرداخت هزینه دادرسی مورد استدعاست.
ب) در خصوص مطالبه ودیعه اجاره:
(در این بخش، بندهای ۱ تا ۶ شرح دادخواست عمومی را با تغییرات جزئی مربوط به وکیل (در صورت داشتن) و درخواست خسارت تأخیر تأدیه وارد کنید. به این ترتیب که پس از تبیین وضعیت اعسار، به موضوع اصلی یعنی مطالبه ودیعه بپردازید.)
... (شرح جزئیات قرارداد، تخلیه، اظهارنامه و استنکاف موجر و استناد به مواد قانونی مشابه دادخواست عمومی و خسارت تأخیر تأدیه) ...
لذا با توجه به مراتب فوق و عدم توانایی مالی اینجانب / موکل برای پرداخت هزینه های دادرسی و عدم استرداد ودیعه توسط خوانده، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر اعسار اینجانب / موکل از پرداخت هزینه دادرسی و متعاقباً محکومیت خوانده به استرداد مبلغ [مبلغ ودیعه] ریال به عنوان اصل ودیعه، به همراه خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ [تاریخ سررسید تعهد] و کلیه هزینه های دادرسی (پس از صدور حکم اعسار) و حق الوکاله وکیل، مورد استدعاست.
۴. نمونه دادخواست مطالبه ودیعه در صورت فسخ قرارداد اجاره (پیش از موعد)
گاهی ممکن است قرارداد اجاره پیش از اتمام موعد به دلیل توافق طرفین یا به دلایل قانونی (مانند تخلف از شروط ضمن عقد) فسخ شود. در این صورت نیز موجر مکلف به استرداد ودیعه است.
ریاست محترم / قاضی محترم [شعبه مربوطه] شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام، به وکالت از موکل / اینجانب خواهان به استحضار عالی می رساند:
مشخصات خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [نشانی کامل مستاجر]
شماره تماس: [شماره تماس مستاجر]
مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام موجر/مالک]
نام پدر: [نام پدر موجر/مالک]
کد ملی: [کد ملی موجر/مالک]
نشانی: [نشانی کامل موجر/مالک]
تعیین خواسته و بهای آن:
۱. تأیید فسخ قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
۲. مطالبه مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال بابت ودیعه (قرض الحسنه) قرارداد اجاره.
۳. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مبلغ ودیعه از تاریخ [تاریخ فسخ قرارداد و تخلیه] لغایت تاریخ پرداخت کامل.
۴. مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل).
(بهای خواسته: [مبلغ ودیعه به عدد] ریال)
دلایل و منضمات دادخواست:
۱. کپی مصدق قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
۲. کپی مصدق رسید پرداخت ودیعه (فیش بانکی / رسید کتبی).
۳. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه].
۴. کپی مصدق مدارک اثبات فسخ (مثلاً: سند توافق بر فسخ / نامه فسخ / اخطاریه قانونی برای فسخ).
۵. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
۶. [در صورت وجود وکیل: وکالتنامه رسمی وکیل.]
شرح دادخواست:
احتراماً، به استحضار عالی می رساند:
۱. اینجانب / موکل به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد [نوع ملک: مسکونی/تجاری] واقع در [نشانی دقیق ملک] را از خوانده محترم به عنوان موجر/مالک، به مدت [مدت اجاره] اجاره نموده و در بدو قرارداد مبلغ [مبلغ ودیعه به عدد] ریال به عنوان ودیعه/قرض الحسنه به ایشان پرداخت گردیده است. (پیوست شماره ۱ و ۲)
۲. قرارداد اجاره مذکور در تاریخ [تاریخ فسخ] به دلیل [توضیح دلیل فسخ، مثلاً توافق طرفین / تخلف خوانده از بند ... قرارداد / فورس ماژور] فسخ گردیده و اینجانب / موکل ملک را در تاریخ [تاریخ تخلیه ملک] تخلیه و کلید آن را [نحوه تحویل] تحویل داده ام. (پیوست شماره ۴)
۳. علی رغم فسخ قرارداد و تخلیه ملک، خوانده محترم از استرداد مبلغ ودیعه استنکاف نموده است. لذا در تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، اظهارنامه ای به شماره [شماره اظهارنامه] برای ایشان ارسال و رسماً مطالبه ودیعه و مهلت [مهلت تعیین شده] روزه جهت پرداخت ابلاغ گردید. (پیوست شماره ۳)
۴. با وجود ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی، خوانده محترم تاکنون نسبت به استرداد ودیعه هیچ اقدامی ننموده اند.
۵. نظر به اینکه پس از فسخ قرارداد و تخلیه ملک، موجر مکلف به استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر است و عدم ایفای این تعهد موجب تضییع حقوق اینجانب / موکل گردیده است، لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تأیید فسخ قرارداد و محکومیت خوانده به شرح خواسته (شامل اصل ودیعه، خسارات تأخیر تأدیه از تاریخ فسخ و تخلیه و کلیه هزینه های دادرسی) را از محضر عالی دارم.
با تجدید احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان]
امضاء و تاریخ
مراحل پیگیری دادخواست و نکات حیاتی
پس از تنظیم و تقدیم دادخواست، فرآیند دادرسی آغاز می شود. آشنایی با مراحل بعدی و نکات کلیدی در این خصوص، برای افزایش شانس موفقیت و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی ضروری است.
نحوه ثبت دادخواست
ثبت دادخواست نیز همانند اظهارنامه، امروزه به صورت الکترونیکی و از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک انجام می شود. خواهان یا وکیل وی با در دست داشتن اصل مدارک و کپی های مصدق و فرم دادخواست تکمیل شده، به این دفاتر مراجعه کرده و پس از اسکن مدارک و پرداخت هزینه های دادرسی (یا ثبت درخواست اعسار)، دادخواست خود را ثبت می کنند. پس از ثبت، پرونده به شعبه صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی) ارجاع و به خوانده ابلاغ می گردد.
جلسه رسیدگی و اهمیت حضور و دفاع
پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و تعیین وقت رسیدگی، جلسه ای در مرجع قضایی تشکیل می شود. حضور خواهان (مستاجر) یا وکیل قانونی او در این جلسه بسیار حیاتی است. در جلسه رسیدگی، هر دو طرف فرصت دفاع و ارائه توضیحات خود را خواهند داشت. خواهان باید با ارائه مستندات محکم و دفاعیات مستدل، ادعاهای خود را ثابت کند و به سوالات قاضی پاسخ دهد. در صورت عدم حضور خواهان بدون عذر موجه، ممکن است قرار رد دعوا صادر شود.
در صورتی که خوانده (موجر) در جلسه حاضر نشود یا لایحه دفاعیه ای ارسال نکند، دادگاه بر اساس مدارک و دفاعیات خواهان تصمیم گیری خواهد کرد که این موضوع می تواند به نفع مستاجر تمام شود.
صدور رأی دادگاه و فرآیند اجرای حکم
پس از بررسی ادله و دفاعیات طرفین، دادگاه اقدام به صدور رأی می کند. در دعوای مطالبه ودیعه، معمولاً حکم بر محکومیت موجر به استرداد ودیعه و پرداخت خسارات قانونی (مانند خسارت تأخیر تأدیه و هزینه های دادرسی) صادر می شود. نکته بسیار مهم در اینجا، مفهوم همزمانی تخلیه با استرداد ودیعه است که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به آن اشاره شد. دادگاه ممکن است حکم به استرداد ودیعه را همزمان با تحویل و تخلیه ملک صادر کند.
پس از قطعیت رأی (که ممکن است پس از طی مراحل تجدیدنظرخواهی یا واخواهی باشد)، نوبت به فرآیند اجرای حکم می رسد. خواهان باید از طریق واحد اجرای احکام دادگستری، تقاضای صدور اجرائیه کند. اجرائیه به موجر ابلاغ می شود و موجر مهلت دارد تا حکم را اجرا کند. در صورت عدم اجرای حکم، مستاجر می تواند از طریق اجرای احکام، نسبت به توقیف اموال موجر یا سایر اقدامات قانونی جهت وصول مطالبات خود اقدام نماید.
توصیه های کلیدی و اشتباهات رایج
برای موفقیت در فرآیند مطالبه ودیعه، رعایت توصیه های زیر و پرهیز از اشتباهات رایج حیاتی است:
-
نگهداری تمامی رسیدها و مدارک: از قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت ودیعه، اظهارنامه ها، نامه ها و هرگونه مکاتبات با موجر، کپی یا اصل معتبر نگهداری کنید. این مدارک، ستون فقرات پرونده شما هستند.
-
تخلیه ملک (حتی در صورت عدم دریافت ودیعه): اگرچه حق حبس برای مستاجر وجود دارد، اما در بسیاری از موارد توصیه می شود مستاجر ملک را تخلیه کرده و کلید را از طریق مراجع قانونی (مانند کلانتری، شورای حل اختلاف یا اظهارنامه رسمی) به موجر تحویل دهد. عدم تخلیه می تواند به مطالبه اجاره بها توسط موجر منجر شود. تخلیه ملک نشان دهنده ایفای تعهد مستاجر است.
-
مستندسازی خسارات (در صورت وجود): اگر موجر ادعای خسارت به ملک را دارد، حتماً از طریق کارشناسی رسمی یا حتی شهادت شهود، وضعیت ملک در زمان تحویل را مستند کنید تا بتوانید در برابر ادعاهای ناموجه دفاع کنید.
-
اشتباهات رایج و چگونگی اجتناب از آن ها:
-
عدم ارسال اظهارنامه: برخی مستاجران مستقیماً دادخواست می دهند که این امر می تواند در محاسبه خسارت تأخیر تأدیه و اثبات حسن نیت مشکل ساز باشد.
-
عدم داشتن رسید پرداخت ودیعه: پرداخت های نقدی بدون رسید، اثبات ودیعه را بسیار دشوار می کند. همواره از طریق بانکی واریز کرده یا رسید کتبی با امضای موجر دریافت کنید.
-
اطلاعات ناقص در دادخواست: عدم درج دقیق مشخصات طرفین، مبلغ خواسته یا دلایل و منضمات می تواند منجر به رد یا طولانی شدن فرآیند دادرسی شود.
-
عدم پیگیری پس از صدور حکم: حکم دادگاه تا زمانی که به مرحله اجرا نرسد، صرفاً یک سند است. پیگیری فرآیند اجرای حکم برای وصول مطالبات ضروری است.
-
دفاع غیرمستدل: عدم آگاهی از قوانین و عدم توانایی در ارائه دفاعیات مستدل در جلسات دادرسی می تواند به ضرر مستاجر تمام شود.
-
در نهایت، آگاهی از این مراحل و نکات می تواند به مستاجران کمک کند تا با اطمینان و اثربخشی بیشتری حقوق خود را پیگیری کرده و به نتیجه مطلوب دست یابند. در پرونده های پیچیده تر یا با مبالغ بالا، مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها همواره توصیه می شود.
نتیجه گیری
مطالبه ودیعه از موجر، هرچند در نگاه اول یک فرآیند پیچیده حقوقی به نظر می رسد، اما با آگاهی و شناخت صحیح از مراحل و مستندات لازم، به راحتی قابل پیگیری است. از لحظه پایان قرارداد و تخلیه ملک تا ارسال اظهارنامه و در نهایت تقدیم دادخواست، هر گام مستلزم دقت و رعایت اصول قانونی است. مستاجران با بهره گیری از نمونه های دادخواست ارائه شده و درک مبانی قانونی، می توانند بدون نیاز به وکیل (در موارد ساده) یا با همراهی وکیل متخصص (در موارد پیچیده)، حقوق مالی خود را به طور کامل استیفا کنند.
اهمیت آگاهی حقوقی در این زمینه بر هیچ کس پوشیده نیست. داشتن اطلاعات صحیح و دسترسی به نمونه های آماده و قابل اتکا، نه تنها مسیر احقاق حق را هموار می سازد، بلکه از بروز اشتباهات پرهزینه و طولانی شدن فرآیند دادرسی جلوگیری می کند. توصیه می شود در صورت مواجهه با هرگونه ابهام یا پیچیدگی در پرونده، حتماً با یک وکیل دادگستری یا مشاور حقوقی متخصص در دعاوی ملکی مشورت نمایید تا از کلیه حقوق خود دفاع کرده و بهترین نتیجه ممکن را به دست آورید. به یاد داشته باشید که پیگیری مستمر و مستدل، کلید موفقیت در دعاوی حقوقی است.