نمونه متن صلح عمری
نمونه متن صلح عمری
قرارداد صلح عمری ابزاری حقوقی است که به موجب آن، مالکیت عین یک دارایی (مانند ملک، زمین یا آپارتمان) به شخص دیگری منتقل می شود، در حالی که حق بهره برداری و انتفاع از آن دارایی تا پایان عمر مصالح (انتقال دهنده) برای وی محفوظ می ماند. تنظیم صحیح این سند برای جلوگیری از اختلافات آتی و حفظ حقوق طرفین از اهمیت بالایی برخوردار است.
مدیریت دارایی ها و برنامه ریزی برای آینده، همواره یکی از دغدغه های اصلی افراد، به ویژه در سنین میانسالی و کهولت، محسوب می شود. در این میان، انتقال مالکیت اموال به نسل های بعدی یا اشخاص مورد اعتماد، با چالش ها و پیچیدگی های حقوقی خاص خود همراه است. یکی از راهکارهای مؤثر و رایج در حقوق ایران، استفاده از «صلح عمری» است. این نوع قرارداد، امکان انتقال مالکیت را فراهم می آورد، در حالی که مصالح (انتقال دهنده) می تواند تا پایان عمر خود، از منافع و عواید ملک یا دارایی مورد صلح بهره مند شود. این ویژگی منحصربه فرد، صلح عمری را به گزینه ای جذاب برای بسیاری از مالکان تبدیل کرده است که می خواهند ضمن تعیین تکلیف اموال خود در زمان حیات، از آرامش خاطر و امنیت مالی در دوران کهولت نیز اطمینان حاصل کنند.
اهمیت تنظیم دقیق و آگاهانه یک قرارداد صلح عمری بر کسی پوشیده نیست. یک اشتباه کوچک یا غفلت از یک شرط حقوقی، می تواند به بروز اختلافات گسترده و حتی بطلان قرارداد در آینده منجر شود. از این رو، آشنایی کامل با مفهوم، ارکان، شرایط و انواع صلح عمری، به ویژه با در دست داشتن نمونه متن های جامع و کاربردی، برای تمامی طرفین قرارداد و فعالان حوزه حقوقی ضروری است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای تخصصی و جامع، به تحلیل ابعاد مختلف صلح عمری پرداخته و نمونه متن های قابل استفاده ای را برای انواع دارایی های غیرمنقول (ملک، زمین و آپارتمان) ارائه می دهد تا کاربران بتوانند با بینش حقوقی کافی، اقدام به تنظیم قرارداد نمایند.
صلح عمری چیست؟ (تعریف جامع و مبانی حقوقی)
صلح عمری، که ریشه های آن در فقه اسلامی و به تبع آن در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران مستحکم است، نوعی قرارداد یا عقد محسوب می شود که به موجب آن، شخص (مصالح) مالکیت عین مالی را به دیگری (متصالح) منتقل می کند، با این قید صریح که حق استفاده از منافع آن مال تا زمان حیات مصالح، برای خود او باقی خواهد ماند. این قرارداد بر مبنای ماده 752 قانون مدنی که مقرر می دارد صلح ممکن است به صلح عقدی و صلح قراردادی و صلح قضائی تقسیم شود… و سایر مواد مرتبط با عقود و قراردادها تنظیم می شود. ماهیت صلح عمری، تلفیقی از عقد صلح و عقد عمری (حق انتفاع عمری) است که به مصالح این امکان را می دهد تا هم زمان با انتقال مالکیت، کنترل و بهره برداری از مال را در دست داشته باشد.
نقطه ثقل این قرارداد، تفکیک «عین» از «منافع» است. مالکیت عین مال به متصالح منتقل می گردد، اما منافع آن، شامل حق سکونت، اجاره دادن، کشت و زرع یا هر نوع بهره برداری دیگر، تا زمان فوت مصالح، در اختیار او باقی می ماند. این ویژگی، صلح عمری را از سایر عقود نظیر بیع (فروش) که بلافاصله عین و منافع را منتقل می کند، متمایز می سازد. هدف اصلی از انعقاد چنین قراردادی، علاوه بر تعیین تکلیف اموال در زمان حیات، اغلب جلوگیری از اختلافات احتمالی ارثی، تضمین آینده فرزندان یا اشخاص مورد اعتماد و حفظ آرامش خاطر مصالح در دوران کهولت است.
تفاوت عین و منافع در صلح عمری
درک تمایز میان «عین» و «منافع» برای فهم دقیق قرارداد صلح عمری ضروری است. عین مال به ذات و جوهره فیزیکی آن اطلاق می شود؛ مثلاً خود ساختمان، زمین یا آپارتمان. در قرارداد صلح عمری، مالکیت این عین بلافاصله به متصالح منتقل می شود و وی مالک قانونی مال محسوب می گردد.
در مقابل، منافع مال شامل هرگونه بهره برداری، استفاده، اجاره، سکونت و عواید حاصل از آن است. مصالح به موجب صلح عمری، حق بهره برداری از این منافع را تا زمان فوت خود حفظ می کند. این حق انتفاع که به صورت عمری است، به مصالح اجازه می دهد که از مال خود همچنان استفاده کند و حتی در صورت لزوم، منافع آن را به شخص ثالثی منتقل (اجاره دهد) یا از آن بهره برداری کند، بدون آنکه مالکیت عین آن را داشته باشد. این تفکیک، ابعاد حقوقی و عملی خاصی را برای هر دو طرف ایجاد می کند که باید با دقت در قرارداد لحاظ شود.
اهداف و کاربردهای صلح عمری
قرارداد صلح عمری، اهداف و کاربردهای متعددی دارد که آن را به ابزاری منعطف در برنامه ریزی مالی و حقوقی تبدیل کرده است. از جمله مهم ترین این اهداف می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مدیریت دارایی در زمان حیات: این قرارداد به افراد مسن یا کسانی که تمایل دارند در زمان حیات خود تکلیف اموالشان را مشخص کنند، این امکان را می دهد که ضمن حفظ حق بهره برداری، مالکیت را به دیگری منتقل کنند.
- جلوگیری از اختلافات ارثی: با انتقال مالکیت در زمان حیات، بسیاری از دعاوی وراثتی که پس از فوت مالک ممکن است بروز کند، پیشگیری می شود. این امر به حفظ روابط خانوادگی و آرامش بازماندگان کمک می کند.
- تضمین آینده فرزندان یا اشخاص مورد اعتماد: مصالح می تواند با این قرارداد، آینده مالی فرزندان یا سایر اشخاص مورد اعتماد خود را تضمین کند، بدون آنکه خود از منافع مال محروم شود.
- حفظ آرامش خاطر: مالکان با اطمینان از اینکه در دوران کهولت از محل سکونت یا منبع درآمد خود محروم نخواهند شد، به آرامش خاطر دست می یابند.
- کاربردهای خیرخواهانه: این قرارداد می تواند برای وقف یا امور خیریه نیز مورد استفاده قرار گیرد، به این صورت که عین مال به یک موسسه خیریه صلح شود و منافع آن تا پایان عمر به مصالح اختصاص یابد.
ارکان و شرایط صحت قرارداد صلح عمری
مانند هر عقد دیگری در حقوق ایران، صلح عمری نیز برای اینکه صحیح و نافذ باشد، نیازمند رعایت ارکان و شرایط خاصی است. عدم وجود هر یک از این ارکان یا شرایط، می تواند به بطلان یا عدم نفوذ قرارداد منجر شود.
ارکان اصلی
ارکان اصلی صلح عمری شامل چهار بخش عمده است که در ادامه به تفصیل بررسی می شوند:
- مصالح (انتقال دهنده): فردی است که مالکیت عین مال را به دیگری صلح می کند. مصالح باید دارای اهلیت قانونی برای تصرف در اموال خود باشد، یعنی بالغ، عاقل و رشید باشد. مشخصات هویتی کامل مصالح باید در قرارداد ذکر شود.
- متصالح (گیرنده صلح): شخصی است که مالکیت عین مال را از طریق صلح عمری دریافت می کند. متصالح نیز باید دارای اهلیت قانونی باشد. ذکر مشخصات کامل شناسنامه ای و اقامتی وی در سند ضروری است.
- مورد صلح (مال یا حق موضوع قرارداد): مالی است که مالکیت آن صلح می شود. مورد صلح باید دارای ویژگی های زیر باشد:
- معین و معلوم باشد: مورد صلح باید به طور دقیق و بدون ابهام مشخص شود (مثلاً پلاک ثبتی، آدرس، مساحت، حدود و مشخصات).
- مشروع باشد: مال مورد صلح نباید از اموال نامشروع یا ممنوعه باشد.
- قابلیت نقل و انتقال داشته باشد: مالی که از نظر قانونی قابلیت انتقال ندارد، نمی تواند مورد صلح قرار گیرد.
- متعلق به مصالح باشد: مصالح باید مالک مورد صلح باشد و یا دارای وکالت معتبر برای صلح آن.
- مال الصلح (عوض یا معوض صلح): مالی است که متصالح در ازای دریافت مال مورد صلح، به مصالح می پردازد. مال الصلح می تواند بسیار ناچیز باشد (مانند یک شاخه گل یا مبلغ اسمی)، یا حتی صلح به صورت بلاعوض انجام شود (در این صورت، ماهیت بلاعوض بودن باید صریحاً در قرارداد قید شود). مال الصلح باید معلوم، مشروع و قابل تسلیم باشد.
شرایط صحت قرارداد
علاوه بر ارکان فوق، صلح عمری نیز مانند سایر عقود نیازمند رعایت شرایط عمومی صحت معاملات است که در ماده 190 قانون مدنی ذکر شده است:
- قصد و رضای طرفین: طرفین قرارداد (مصالح و متصالح) باید قصد واقعی بر انجام معامله داشته باشند و بدون هیچ گونه اجبار یا اکراهی، رضایت خود را اعلام کنند.
- اهلیت قانونی طرفین: همان طور که ذکر شد، مصالح و متصالح باید بالغ، عاقل و رشید باشند تا بتوانند به طور قانونی در اموال خود تصرف کنند.
- معین و مشروع بودن مورد معامله: مورد صلح و مال الصلح باید به طور دقیق مشخص و از نظر شرعی و قانونی حلال و مجاز باشند.
- مشروعیت جهت معامله: هدف و انگیزه اصلی طرفین از انجام معامله باید مشروع و قانونی باشد. اگرچه معمولاً جهت معامله صراحتاً در قرارداد ذکر نمی شود، اما اگر نامشروع باشد، معامله باطل است.
صلح عمری، تنها در صورتی نافذ و معتبر است که تمامی ارکان و شرایط صحت آن، از جمله قصد و رضای کامل طرفین، اهلیت قانونی آن ها، معین و مشروع بودن مورد صلح و مال الصلح، و مشروعیت جهت معامله، به طور دقیق رعایت شده باشند. کوچکترین غفلت در این موارد می تواند به بطلان قرارداد و بروز مشکلات حقوقی پیچیده منجر شود.
انواع صلح عمری (بلاعوض، معوض و با حق فسخ)
قرارداد صلح عمری، انعطاف پذیری قابل توجهی دارد که به طرفین اجازه می دهد آن را متناسب با نیازها و اهداف خود تنظیم کنند. این انعطاف پذیری منجر به ظهور انواع مختلفی از صلح عمری شده که سه نوع رایج آن عبارت اند از بلاعوض، معوض و با حق فسخ.
صلح عمری بلاعوض
در صلح عمری بلاعوض، مصالح، عین مال خود را به متصالح صلح می کند، بدون آنکه در قبال آن، عوض یا مال الصلح قابل توجهی دریافت کند. مال الصلح در این نوع قرارداد می تواند یک مبلغ اسمی و ناچیز (مانند یک ریال) یا حتی صرفاً اقرار به دریافت باشد. این نوع صلح بیشتر جنبه بخشش و تبرع دارد و معمولاً در روابط خانوادگی نزدیک، مانند صلح به فرزندان یا همسر، برای تضمین آینده آن ها و جلوگیری از اختلافات ارثی، مورد استفاده قرار می گیرد. در این حالت، نیت اصلی مصالح، انتقال مالکیت به صورت بلاعوض است.
صلح عمری معوض
در صلح عمری معوض، متصالح در ازای دریافت عین مال مورد صلح، عوض یا مال الصلح مشخصی را به مصالح پرداخت می کند. این عوض می تواند پول نقد، مالی دیگر (منقول یا غیرمنقول)، یا حتی انجام خدمتی خاص باشد. در این نوع قرارداد، جنبه معاوضه و مبادله برجسته تر است و هدف مصالح، علاوه بر انتقال مالکیت و حفظ حق انتفاع، دریافت یک ارزش متقابل نیز می باشد. مال الصلح در این حالت باید معلوم و معین باشد و در متن قرارداد به صراحت قید شود. تنظیم صلح عمری معوض، به خصوص در مواردی که ارزش مال الصلح قابل توجه است، نیازمند دقت بیشتری در تعیین شرایط و جزئیات پرداخت است.
صلح عمری با حق فسخ (خیار شرط)
یکی از مهم ترین و کاربردی ترین شروطی که می تواند در قرارداد صلح عمری گنجانده شود، خیار شرط یا همان حق فسخ قرارداد برای مصالح است. این شرط به مصالح اجازه می دهد که در یک مدت زمان مشخص (مثلاً 5، 10 یا 30 سال)، به صورت یک جانبه و بدون نیاز به موافقت متصالح یا حکم دادگاه، قرارداد صلح را فسخ کند و مالکیت عین مال را به خود بازگرداند. گنجاندن این شرط، آرامش خاطر بیشتری را برای مصالح به ارمغان می آورد و از هرگونه سوءاستفاده احتمالی متصالح جلوگیری می کند.
نکات مهم در خصوص خیار شرط:
- مدت تعیین شده: مدت اعمال حق فسخ باید به طور صریح و دقیق در قرارداد ذکر شود. عدم تعیین مدت، می تواند به بطلان شرط منجر شود.
- نحوه اعمال حق فسخ: بهتر است نحوه اعمال این حق (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) نیز مشخص گردد تا ابهامی باقی نماند.
- تأثیر فوت مصالح: در صورت فوت مصالح قبل از انقضای مدت حق فسخ و در حالی که این حق را اعمال نکرده است، عموماً این حق به ورثه او منتقل نمی شود، مگر اینکه در قرارداد به صورت صریح شرط انتقال آن به ورثه قید شده باشد.
- جلوگیری از غبن: با گنجاندن حق فسخ، مصالح می تواند از خود در برابر شرایط پیش بینی نشده یا غبن (ضرر فاحش) محافظت کند.
مزایا و معایب انعقاد قرارداد صلح عمری
انعقاد هر قرارداد حقوقی، با خود مزایا و معایبی به همراه دارد که آگاهی از آن ها برای اتخاذ تصمیمی آگاهانه، حیاتی است. صلح عمری نیز از این قاعده مستثنی نیست.
مزایای صلح عمری
صلح عمری به دلیل ویژگی های خاص خود، مزایای قابل توجهی برای مصالح و حتی متصالح به همراه دارد:
- حفظ حق استفاده از مال تا پایان عمر: مهم ترین مزیت صلح عمری برای مصالح این است که می تواند مالکیت عین مال را منتقل کند، اما حق سکونت، اجاره دادن و بهره برداری از منافع آن را تا پایان عمر خود حفظ کند. این امر امنیت خاطر فراوانی برای وی فراهم می آورد.
- کاهش اختلافات ارثی: با انتقال مالکیت در زمان حیات، بسیاری از بحث ها و دعاوی مربوط به تقسیم ارث پس از فوت مصالح، به حداقل می رسد. این امر به حفظ روابط خانوادگی و جلوگیری از نزاعات کمک شایانی می کند.
- انعطاف پذیری بالا: صلح عمری عقدی بسیار منعطف است که می توان شروط مختلفی را در آن گنجاند. این شروط می توانند شامل حق فسخ، تعیین تکلیف هزینه ها، شرایط بهره برداری و غیره باشند که به طرفین اجازه می دهد قرارداد را کاملاً مطابق با خواسته های خود تنظیم کنند.
- قابلیت برگشت (در صورت وجود حق فسخ): اگر در قرارداد، خیار شرط یا حق فسخ برای مصالح در نظر گرفته شده باشد، این امکان وجود دارد که مصالح در صورت پشیمانی یا تغییر شرایط، قرارداد را فسخ کرده و مالکیت را به خود بازگرداند.
- معافیت از برخی مالیات های ارثی: از آنجایی که مالکیت عین مال در زمان حیات مصالح منتقل می شود و مال جزو ترکه متوفی (مصالح) محسوب نمی گردد، متصالح ممکن است از پرداخت مالیات بر ارث معاف شود یا مالیات کمتری بپردازد. البته این موضوع نیازمند بررسی دقیق قوانین مالیاتی در زمان تنظیم قرارداد است.
- مدیریت بهتر دارایی ها: این قرارداد به افراد مسن این امکان را می دهد که ضمن مدیریت و برنامه ریزی برای آینده دارایی های خود، از هرگونه سوءاستفاده یا بی توجهی به منافعشان جلوگیری کنند.
معایب و چالش های صلح عمری
در کنار مزایا، صلح عمری می تواند با چالش ها و معایبی نیز همراه باشد که توجه به آن ها ضروری است:
- عدم مالکیت کامل متصالح بر منافع: متصالح در زمان حیات مصالح، تنها مالک عین مال است و حق بهره برداری از منافع را ندارد. این موضوع ممکن است برای برخی از متصالحین که به دنبال مالکیت کامل و بلافاصله بر مال هستند، مطلوب نباشد.
- پیچیدگی های حقوقی: تنظیم یک قرارداد صلح عمری دقیق و جامع، نیازمند آگاهی کامل از مسائل حقوقی است. عدم وضوح در شروط قرارداد می تواند به تفسیرهای متفاوت و بروز اختلافات حقوقی در آینده منجر شود.
- امکان بروز اختلافات در خصوص هزینه ها و تعمیرات: تفکیک هزینه های نگهداری، تعمیرات اساسی و هزینه های جاری بین مصالح (بهره بردار) و متصالح (مالک عین) می تواند منبع اختلاف باشد، مگر اینکه به دقت در قرارداد پیش بینی و مشخص شده باشد.
- محدودیت در تصرفات متصالح: متصالح نمی تواند تا زمان فوت مصالح، اقدام به فروش، رهن یا هرگونه تصرفی در منافع مال کند. هرگونه تصرف در عین مال نیز نباید به حق انتفاع مصالح لطمه ای وارد آورد.
- احتمال سوءاستفاده: در صورت عدم گنجاندن شرط فسخ، مصالح ممکن است پس از انتقال مالکیت، با تغییر رفتار متصالح و عدم رعایت حقوق خود مواجه شود.
- عدم انتقال حق فسخ به ورثه: اگر مصالح قبل از اعمال حق فسخ فوت کند، این حق عموماً به ورثه او منتقل نمی شود، مگر اینکه صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد.
نکات حقوقی حیاتی در تنظیم نمونه متن صلح عمری
تنظیم قرارداد صلح عمری، نیازمند دقت فراوان و توجه به جزئیات حقوقی است تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. در این بخش، به مهم ترین نکات حقوقی که باید در تنظیم نمونه متن صلح عمری مورد توجه قرار گیرد، می پردازیم:
مشخصات دقیق طرفین و مورد صلح
یکی از اساسی ترین مراحل در تنظیم هر قراردادی، درج دقیق مشخصات طرفین و مورد معامله است:
- مشخصات طرفین: اطلاعات کامل شناسنامه ای (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، محل صدور)، کد ملی، نشانی دقیق اقامتگاه و شماره تماس مصالح و متصالح باید به طور کامل و بدون هیچ گونه اشتباهی قید شود. در صورتی که یکی از طرفین به وکالت، ولایت یا قیمومت معامله می کند، مشخصات و سمت قانونی وی به همراه شماره و تاریخ سند نمایندگی (مانند وکالت نامه رسمی) الزامی است.
- توصیف کامل مورد صلح: مال مورد صلح باید با جزئیات کامل و دقیق توصیف شود. برای املاک، این شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی، نشانی دقیق، مساحت دقیق، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی)، حدود اربعه ملک (شمالاً، جنوباً، شرقاً، غرباً)، متعلقات و منضمات (مانند پارکینگ، انباری، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن) و وضعیت حقوقی (مانند آزاد بودن یا در رهن و توقیف نبودن) است. این اطلاعات معمولاً از سند مالکیت استخراج می شود.
تصریح حق انتفاع و تعیین تکلیف خیارات
این دو موضوع، از مهم ترین جنبه های حقوقی صلح عمری هستند:
- تصریح حق انتفاع: حق بهره برداری مادام العمر مصالح از مورد صلح باید به صورت کاملاً صریح و بدون ابهام در قرارداد قید شود. همچنین، باید مشخص گردد که آیا مصالح حق واگذاری منافع (اجاره دادن) به شخص ثالث را دارد یا خیر. این بند باید شامل امکان استفاده رایگان و بهره برداری کامل از منافع باشد.
- تعیین تکلیف خیارات: خیارات، حقوقی هستند که به طرفین قرارداد اجازه فسخ معامله را می دهند (مانند خیار غبن، تدلیس، رؤیت). در قرارداد صلح عمری، معمولاً کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن (ضرر فاحش) از طرفین اسقاط می شود تا قرارداد استحکام یابد. اما اگر مصالح قصد حفظ حق فسخ به موجب شرط خاص (خیار شرط) را دارد، باید به طور واضح و با ذکر مدت و شرایط اعمال، در قرارداد گنجانده شود.
مسئولیت هزینه ها، تعمیرات و تغییرات
تقسیم مسئولیت ها در مورد هزینه ها و تعمیرات برای جلوگیری از اختلافات آتی حیاتی است:
- مسئولیت هزینه ها: باید به صراحت تفکیک شود که هزینه های اساسی و مالکانه (مانند عوارض شهرداری، مالیات های مربوط به عین ملک) بر عهده متصالح است و هزینه های جاری و مصرفی (مانند قبوض آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان) بر عهده مصالح (بهره بردار) می باشد.
- تعمیرات و تغییرات: باید مشخص شود که آیا مصالح حق انجام تعمیرات اساسی و حتی تغییر در شکل ظاهری مورد صلح را در زمان حیات خود دارد یا خیر. این حق به مصالح اجازه می دهد تا ملک را برای بهره برداری بهتر و آسایش خود، با تغییرات لازم همراه سازد.
اهمیت ثبت رسمی و ملاحظات مالیاتی
ثبت رسمی و آگاهی از مسائل مالیاتی از جنبه های کلیدی این قرارداد است:
- ثبت رسمی قرارداد: تاکید بر ضرورت ثبت قرارداد صلح عمری در دفترخانه اسناد رسمی، برای کسب اعتبار و رسمیت کامل، بسیار مهم است. صلح اموال غیرمنقول (ملک، زمین) بدون ثبت رسمی، اعتبار و رسمیت لازم را ندارد و می تواند مشکل ساز شود.
- ملاحظات مالیاتی: باید به مالیات نقل و انتقال و نکات مربوط به مالیات بر ارث اشاره شود. معمولاً انتقال عین مال در قالب صلح، مشمول مالیات نقل و انتقال (مشابه بیع) است، اما ممکن است از مالیات بر ارث معاف باشد. مشورت با یک کارشناس مالیاتی در این زمینه توصیه می شود.
اقرارنامه متصالح و حل و فصل اختلافات
جهت تضمین حقوق مصالح و تعیین مرجع حل اختلاف:
- اقرارنامه متصالح: متصالح باید در قرارداد اقرار و تعهد کند که در زمان حیات مصالح، هیچ گونه ادعایی نسبت به منافع مال مورد صلح ندارد و حق انتفاع مصالح را به رسمیت می شناسد.
- حل و فصل اختلافات: تعیین داور مرضی الطرفین یا ارجاع به مراجع قضایی صالح برای حل و فصل هرگونه اختلاف ناشی از قرارداد، بسیار اهمیت دارد. این شرط می تواند فرآیند حل و فصل اختلافات را تسریع و تسهیل کند.
نمونه متن جامع صلح عمری برای اموال غیرمنقول (قابل کپی و پیست)
این نمونه متن یک فرم کلی برای صلح عمری اموال غیرمنقول است و می تواند با توجه به شرایط خاص هر قرارداد، برای ملک، زمین یا آپارتمان شخصی سازی شود. توضیحات تکمیلی برای هر ماده، به فهم بهتر مفاد قرارداد کمک می کند.
عنوان: صلح نامه عمری
تاریخ و محل: [تاریخ کامل] در [محل تنظیم قرارداد]
ماده ۱: طرفین قرارداد
این ماده به معرفی کامل هویت مصالح (انتقال دهنده) و متصالح (گیرنده) می پردازد.
۱.۱. مصالح:
آقا/خانم …………. فرزند …………. به شماره شناسنامه …………. صادره از …………. متولد …………. به شماره ملی …………. و به نشانی …………. . تلفن: …………. . (در صورتی که اصالتاً اقدام نمی نماید، قید شود: اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً / به نمایندگی از طرف …………………….. به موجب سند ……………………….. شماره …………. مورخ …………. و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.)
۱.۲. متصالح:
آقا/خانم …………. فرزند …………. به شماره شناسنامه …………. صادره از …………. متولد …………. به شماره ملی …………. و به نشانی …………. . تلفن: …………. . (در صورتی که اصالتاً اقدام نمی نماید، قید شود: اصالتاً از طرف خود یا ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً / به نمایندگی از طرف …………………….. به موجب سند ……………………….. شماره …………. مورخ …………. و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله.)
ماده ۲: مورد صلح، حدود و محل آن
در این ماده، مال مورد صلح باید به دقیق ترین شکل ممکن توصیف شود تا هیچ ابهامی باقی نماند.
شش دانگ یک واحد [نوع مال: آپارتمان مسکونی در طبقه دوم / قطعه زمین / ملک ویلایی] واقع در [نشانی دقیق] به شماره پلاک ثبتی …………. فرعی از …………. اصلی، بخش …………. شهرستان …………. ، به مساحت تقریبی …………. متر مربع (بر اساس سند مالکیت) دارای حدود اربعه مشخص: شمالاً به …………. ، جنوباً به …………. ، شرقاً به …………. و غرباً به …………. . با جمیع توابع، لواحق و متعلقات قانونی و عرفی آن از قبیل [درج متعلقات مانند: پارکینگ شماره …………. ، انباری شماره …………. ، انشعابات مستقل آب، برق، گاز و تلفن]. ملک مذکور دارای سند مالکیت [نوع سند: تک برگی/دفترچه ای] به شماره …………. صادر شده در تاریخ …………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. می باشد. مورد صلح فاقد هرگونه بدهی، رهن، وقف، بازداشت یا ممنوعیت قانونی برای نقل و انتقال بوده که مصالح بدان اقرار نمود. متصالح نیز با رؤیت کامل و اطلاع از کمیت، کیفیت، موقعیت و وضعیت حقوقی مورد صلح، آن را قبول نمود.
ماده ۳: مال الصلح (وجه المصالحه)
این ماده به میزان و نحوه پرداخت عوض صلح اشاره دارد.
مبلغ …………. ریال (معادل …………. تومان) [یا: یک جلد کلام الله مجید / یک شاخه گل و یک سبد نبات] که به اظهار مصالح، تماماً و نقداً [یا: طی فیش بانکی/چک به شماره ………….] در تاریخ [تاریخ پرداخت] به وی پرداخت شده و مصالح اقرار به دریافت آن نمود و ذمه متصالح را از بابت مال الصلح بری ساخت. (در صورت بلاعوض بودن، قید شود: به صورت بلاعوض و بدون دریافت مال الصلح در ازای مبلغ اسمی …………. ریال، که مصالح اقرار به دریافت آن نمود.)
ماده ۴: شروط صلح نامه
این بخش شامل شروط خاصی است که حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می کند.
- طرفین قرارداد اقرار می نمایند که مشمول هیچ گونه ممنوعیت قانونی برای انجام معامله نمی باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از خلاف این اظهار بر عهده اظهارکننده خواهد بود.
- کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن (ولو فاحش و افحش)، خیار تدلیس، خیار عیب و سایر خیارات اسقاط گردید. (در صورت تمایل به حفظ برخی خیارات، به جز خیار شرط، باید به صراحت ذکر شود.)
- حق فسخ (خیار شرط): متصالحین ضمن عقد حاضر، حق فسخ قرارداد را برای مصالح به مدت …………. سال شمسی/قمری از تاریخ انعقاد قرارداد قرار دادند. مصالح می تواند در طول این مدت، به صورت یک جانبه و بدون نیاز به حضور متصالح یا اخذ حکم قضایی، با ارسال اظهارنامه رسمی به نشانی متصالح، اقدام به فسخ صلح نامه نماید. با اعمال حق فسخ، مالکیت عین مال مجدداً به مصالح بازخواهد گشت و متصالح مکلف به استرداد عین مال به مصالح می باشد. (در صورت عدم تمایل به این شرط، این بند حذف شود.)
- حق انتفاع مادام العمر: ضمن این قرارداد، متصالحین حق انتفاع مادام العمر از مورد صلح را تا زمان حیات مصالح به وی واگذار می نمایند. مصالح مجاز است به صورت رایگان و بلامانع از مورد صلح استفاده نماید و می تواند منافع آن را شخصاً استیفاء کند یا به هر نحو که صلاح بداند (از جمله اجاره دادن)، منافع را به ثالث واگذار نماید. متصالح حق هیچ گونه دخل و تصرفی در منافع مورد صلح در زمان حیات مصالح را ندارد.
- مصالح اقرار به قبض مورد صلح از متصالح جهت استیفای منافع عمری نمود و متصالح نیز اقرار به تحویل مورد صلح به مصالح جهت انتفاع نمود.
- تعهد به ثبت رسمی: طرفین متعهد می گردند ظرف مدت …………. روز از تاریخ امضای این سند، جهت ثبت رسمی صلح نامه در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شوند و اقدامات لازم را جهت انتقال سند انجام دهند.
- مسئولیت هزینه ها: تمامی هزینه های مربوط به انتقال سند اعم از مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر بر عهده [ذکر شود: مصالح/متصالح/به نسبت مساوی بر عهده طرفین] می باشد. هزینه های نگهداری و مصرفی مورد صلح (مانند قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ماهیانه) در طول مدت انتفاع بر عهده مصالح خواهد بود. هزینه های اساسی و تعمیرات عمده ای که به اساس ملک لطمه وارد می کند، بر عهده متصالح است.
- بدهی های قبلی: مصالح تعهد می نماید که کلیه بدهی ها و دیون مربوط به مورد صلح تا تاریخ انعقاد این قرارداد را شخصاً پرداخت نماید.
- معاملات مغایر: هرگونه معامله یا قرارداد مغایر با مفاد این صلح نامه در زمان حیات مصالح، باطل و بلااثر خواهد بود.
- تعمیرات و تغییرات اساسی: مصالح حق دارد در طول مدت انتفاع، بدون نیاز به اذن و اجازه متصالح، نسبت به انجام تعمیرات اساسی و حتی تغییر در شکل ظاهری و داخلی مورد صلح اقدام نماید و متصالح در این خصوص حق هیچ گونه اعتراضی را نخواهد داشت، مشروط بر آنکه این تغییرات به اساس و استحکام بنا لطمه ای وارد نیاورد.
- اقرار متصالح: متصالح اقرار می نماید که در زمان حیات مصالح، هیچ گونه ادعایی نسبت به موضوع صلح و حق انتفاع عمری نداشته و نخواهد داشت و در صورت هرگونه ادعای مغایر، مصالح حق فسخ قرارداد را به استناد خیار تخلف از شرط خواهد داشت.
ماده ۵: حل اختلاف
این ماده به نحوه حل اختلافات احتمالی بین طرفین می پردازد.
کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، نقض، تفسیر یا اجرای آن به آقا/خانم …………. [نام وکیل دادگستری/داور مرضی الطرفین] با کد ملی …………. به نشانی …………. ارجاع می گردد. داور مطابق با قوانین جاری و اصول عدالت به صورت قطعی رسیدگی و رأی صادر نماید. مدت داوری …………. ماه از تاریخ ارجاع می باشد و نحوه ابلاغ رأی از طریق اظهارنامه رسمی خواهد بود. رأی صادره برای طرفین لازم الاجرا و غیرقابل اعتراض است. شخصی که موجبات تخلف از شرایط را فراهم آورده، مکلف به پرداخت حق الزحمه داور به میزان …………. ریال می باشد. این شرط داوری، موافقت نامه ای مستقل از قرارداد اصلی تلقی می شود و بطلان، فسخ یا انفساخ قرارداد اصلی تأثیری در اعتبار و لزوم اجرای آن نخواهد داشت.
این قرارداد در تاریخ …………. در حضور شهود (نام و نام خانوادگی، کد ملی و امضا: ۱- …………. ۲- ………….) در …………. نسخه با اعتبار واحد تنظیم و پس از مطالعه دقیق توسط طرفین و شهود، به امضای همگان رسید.
امضاء مصالح امضاء متصالح امضاء شهود امضاء داور (در صورت انتخاب)
نمونه متن صلح عمری برای ملک (آپارتمان و خانه)
برای صلح عمری ملک (آپارتمان یا خانه)، می توانید از نمونه متن جامع فوق استفاده کنید، با این تفاوت که در ماده ۲: مورد صلح، حدود و محل آن باید به جزئیات خاص ملک مسکونی توجه ویژه ای شود. در این نوع قرارداد، علاوه بر مشخصات کلی، لازم است به موارد زیر نیز اشاره گردد:
- نوع کاربری: حتماً مسکونی قید شود.
- قدرالسهم از عرصه و مشاعات: در آپارتمان ها، تعیین قدرالسهم از زمین (عرصه) و مشاعات ساختمان (مانند راه پله، حیاط، پشت بام) اهمیت دارد.
- مشخصات واحد: ذکر دقیق طبقه، شماره واحد، کد پستی و وضعیت پارکینگ و انباری (شماره، مساحت، موقعیت) ضروری است.
- تعداد دانگ: شش دانگ یا مقدار دانگ مورد صلح باید به وضوح مشخص شود.
نمونه بخش ماده ۲: مورد صلح، حدود و محل آن برای آپارتمان:
شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در طبقه …………. ، واحد شماره …………. ، به نشانی دقیق: [شهر، خیابان، کوچه، پلاک، ساختمان] به شماره پلاک ثبتی …………. فرعی از …………. اصلی، بخش …………. شهرستان …………. ، به مساحت مفید …………. متر مربع و مساحت کل …………. متر مربع (شامل مشاعات و مفروزات) دارای حدود اربعه مشخص: شمالاً به …………. ، جنوباً به …………. ، شرقاً به …………. و غرباً به …………. . به انضمام پارکینگ شماره …………. به مساحت …………. متر مربع و انباری شماره …………. به مساحت …………. متر مربع (در صورت وجود). قدرالسهم مورد صلح از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات، بر اساس سند مالکیت و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی می باشد. ملک مذکور دارای سند مالکیت تک برگی به شماره …………. صادر شده در تاریخ …………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. می باشد. مورد صلح فاقد هرگونه بدهی، رهن، وقف، بازداشت یا ممنوعیت قانونی برای نقل و انتقال بوده که مصالح بدان اقرار نمود. متصالح نیز با رؤیت کامل و اطلاع از کمیت، کیفیت، موقعیت و وضعیت حقوقی مورد صلح، آن را قبول نمود.
نمونه متن صلح عمری برای زمین
هنگام تنظیم صلح عمری برای زمین، با توجه به ماهیت متفاوت آن نسبت به ملک مسکونی، لازم است جزئیات خاصی در بخش مربوط به مورد صلح گنجانده شود. این جزئیات شامل موارد زیر است:
- نوع کاربری زمین: زراعی، مسکونی (بایر)، تجاری یا صنعتی بودن زمین از اهمیت بالایی برخوردار است.
- محدودیت های ساخت و ساز: در صورت وجود، به محدودیت های ارتفاعی، درصد اشغال بنا یا سایر مقررات شهرسازی اشاره شود.
- چاه، قنات، درختان: اگر زمین دارای این موارد است، باید به وضوح ذکر شوند.
- وضعیت دسترسی: نحوه دسترسی زمین به معابر عمومی (آسفالت، خاکی) و امکانات زیربنایی (آب، برق، گاز) نیز می تواند مهم باشد.
نمونه بخش ماده ۲: مورد صلح، حدود و محل آن برای زمین:
شش دانگ یک قطعه زمین [نوع کاربری: زراعی/بایر/مسکونی/تجاری] به نشانی دقیق: [شهر/روستا، بخش، خیابان، کوچه، پلاک] به شماره پلاک ثبتی …………. فرعی از …………. اصلی، بخش …………. شهرستان …………. ، به مساحت تقریبی …………. متر مربع (بر اساس سند مالکیت) دارای حدود اربعه مشخص: شمالاً به …………. ، جنوباً به …………. ، شرقاً به …………. و غرباً به …………. . (در صورت وجود: به انضمام یک حلقه چاه عمیق/نیمه عمیق با پروانه بهره برداری شماره …………. ، به همراه تمامی درختان مثمر و غیرمثمر موجود در آن). ملک مذکور دارای سند مالکیت [نوع سند: تک برگی/دفترچه ای] به شماره …………. صادر شده در تاریخ …………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. می باشد. مورد صلح فاقد هرگونه بدهی، رهن، وقف، بازداشت یا ممنوعیت قانونی برای نقل و انتقال بوده که مصالح بدان اقرار نمود. متصالح نیز با رؤیت کامل و اطلاع از کمیت، کیفیت، موقعیت و وضعیت حقوقی مورد صلح، آن را قبول نمود.
سوالات متداول درباره صلح عمری
صلح عمری از چه تاریخی لازم الاجراست؟
صلح عمری از تاریخ انعقاد و امضای قرارداد بین طرفین، لازم الاجرا می شود. مالکیت عین مال بلافاصله به متصالح منتقل می گردد، اگرچه حق انتفاع آن برای مصالح تا پایان عمر وی محفوظ می ماند. ثبت رسمی قرارداد، جنبه تشریفاتی برای اعتبار و سندیت در برابر اشخاص ثالث دارد، اما اصل لازم الاجرا بودن آن از زمان ایجاب و قبول طرفین است.
آیا متصالح می تواند مورد صلح را در زمان حیات مصالح بفروشد؟
متصالح، مالک عین مال مورد صلح است و می تواند آن را بفروشد یا به دیگری منتقل کند. اما این انتقال نباید به حق انتفاع مصالح لطمه ای وارد آورد. به عبارت دیگر، مال با همان وضعیت (یعنی با وجود حق انتفاع مصالح) به خریدار جدید منتقل می شود و خریدار جدید نیز مکلف به رعایت حق انتفاع مصالح تا زمان فوت اوست.
صلح عمری بهتر است یا وصیت؟
انتخاب بین صلح عمری و وصیت به شرایط و اهداف افراد بستگی دارد. صلح عمری، مالکیت را در زمان حیات منتقل می کند و از بسیاری از اختلافات ارثی جلوگیری می نماید، ضمن اینکه مصالح تا پایان عمر از منافع مال بهره مند می شود. اما وصیت، انتقال مالکیت را به پس از فوت موکول می کند و فقط در خصوص یک سوم (ثلث) اموال نافذ است، مگر با رضایت ورثه برای بیش از آن. صلح عمری امنیت و قطعیت بیشتری دارد، در حالی که وصیت انعطاف بیشتری در تغییر تا لحظه فوت به وصیت کننده می دهد.
هزینه های انتقال سند صلح عمری چقدر است؟
هزینه های انتقال سند صلح عمری مشابه انتقال قطعی سند مالکیت شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت و حق التحریر است. میزان این هزینه ها بر اساس ارزش منطقه ای ملک و قوانین مالیاتی روز تعیین می شود. معمولاً در صلح عمری، مالیات بر ارث مطرح نمی شود زیرا انتقال در زمان حیات صورت می گیرد، اما ممکن است شامل مالیات بر انتقال دارایی باشد.
آیا صلح عمری نیاز به ثبت رسمی دارد؟
بله، صلح عمری در مورد اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین) برای اعتبار و رسمیت در برابر اشخاص ثالث، قطعیت مالکیت و جلوگیری از دعاوی آتی، حتماً باید به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. صلح نامه عادی در مورد اموال غیرمنقول، اعتبار سند رسمی را ندارد.
اگر مصالح قبل از اتمام مدت حق فسخ فوت کند، چه می شود؟
اگر در قرارداد صلح عمری، حق فسخ (خیار شرط) برای مصالح در نظر گرفته شده باشد و مصالح قبل از اعمال این حق فوت کند، این حق عموماً به ورثه او منتقل نمی شود، مگر اینکه در متن قرارداد صراحتاً قید شده باشد که حق فسخ به ورثه نیز منتقل می گردد. در صورت عدم انتقال، با فوت مصالح، قرارداد قطعی شده و متصالح به طور کامل مالک عین و منافع می گردد.
تفاوت صلح عمری با هبه چیست؟
هبه به معنای بخشش و اهدای مجانی مالی به دیگری است که معمولاً بلاعوض صورت می گیرد و شرط اصلی آن قبض و اقباض (تحویل و دریافت) است. در هبه، مالکیت و منافع مال به طور کامل و بلافاصله به موهوب له (گیرنده هبه) منتقل می شود. اما در صلح عمری، اگرچه مالکیت عین منتقل می شود، حق انتفاع برای مصالح تا پایان عمر باقی می ماند. همچنین، صلح عمری عقدی لازم است و قابل رجوع نیست (مگر با خیار شرط)، در حالی که هبه اصولاً عقدی جایز است و واهب می تواند از آن رجوع کند (به جز در موارد خاص).
آیا می توان صلح عمری را برای مال منقول (مثلاً خودرو) هم تنظیم کرد؟
بله، صلح عمری فقط مختص اموال غیرمنقول نیست و می تواند برای اموال منقول (مانند خودرو، سهام، حساب بانکی) نیز تنظیم شود. در این صورت نیز مالکیت عین مال منقول به متصالح منتقل می گردد، اما حق استفاده یا بهره برداری از منافع آن (مثلاً استفاده از خودرو یا سود سهام) تا پایان عمر برای مصالح محفوظ می ماند. البته روند ثبت و انتقال مالکیت در مورد اموال منقول متفاوت از غیرمنقول است.
در صورت فوت متصالح در زمان حیات مصالح، تکلیف مورد صلح چیست؟
اگر متصالح در زمان حیات مصالح فوت کند، مالکیت عین مال مورد صلح به ورثه متصالح منتقل می گردد. اما حق انتفاع مصالح از مال، همچنان به قوت خود باقی است و ورثه متصالح نیز مکلف به رعایت آن هستند تا زمانی که مصالح در قید حیات است. پس از فوت مصالح، حق انتفاع از بین رفته و ورثه متصالح مالکیت کامل (عین و منافع) را به دست خواهند آورد.
نتیجه گیری
قرارداد صلح عمری به عنوان ابزاری قدرتمند و انعطاف پذیر در حوزه حقوق اموال، راهکاری موثر برای مدیریت دارایی ها در زمان حیات و پیشگیری از بسیاری از اختلافات ارثی است. این قرارداد به مصالح امکان می دهد تا ضمن تعیین تکلیف مالکیت عین اموال خود، از آرامش خاطر بهره مندی از منافع آن تا پایان عمر برخوردار باشد.
همان طور که در این مقاله به تفصیل بیان شد، تنظیم دقیق و جامع این سند نیازمند آگاهی کامل از ارکان، شرایط، انواع و به ویژه نکات حقوقی حیاتی است. از مشخصات دقیق طرفین و مورد صلح گرفته تا تصریح حق انتفاع، تعیین تکلیف خیارات و ملاحظات مالیاتی، هر جزء از قرارداد نقش مهمی در اعتبار و اجرای صحیح آن ایفا می کند. استفاده از نمونه متن های کامل و قابل اتکا، در کنار مشورت با متخصصین حقوقی، می تواند به کاربران اطمینان خاطر بیشتری در این فرآیند ببخشد و از بروز چالش های آتی جلوگیری کند. تصمیم گیری آگاهانه و تنظیم دقیق، کلید موفقیت در به کارگیری این ابزار حقوقی ارزشمند است.