نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی به افرادی که ملکی را با اسناد عادی مانند قولنامه خریداری کرده اند و فروشنده از انتقال سند رسمی امتناع می ورزد، کمک می کند تا با طرح دعوا در محاکم، حقوق مالکانه خود را تثبیت و سند رسمی دریافت کنند. این راهنما ابعاد حقوقی این دعاوی را تشریح و مراحل عملی را گام به گام ارائه می دهد.

مالکیت، یکی از اساسی ترین حقوق هر شخص حقیقی یا حقوقی در نظام حقوقی ایران است که تحت حمایت گسترده قانون گذار قرار دارد. این حق، قدرت و تسلط قانونی فرد بر یک مال را نشان می دهد و به موجب آن، شخص می تواند هرگونه تصرف و انتفاعی را در حدود قانون انجام دهد. با این حال، در بسیاری از مواقع، به ویژه در معاملات املاک و اموال با اسناد عادی نظیر قولنامه ها و مبایعه نامه ها، چالش های حقوقی متعددی در زمینه اثبات مالکیت و متعاقب آن، الزام به تنظیم سند رسمی بروز می کند. این پیچیدگی ها، لزوم آگاهی عمیق از مبانی حقوقی، رویه های قضایی و نحوه صحیح طرح دعاوی مربوطه را دوچندان می سازد.

افراد زیادی به دلیل عدم آشنایی با مراحل قانونی و عدم آگاهی از تفاوت های بنیادین میان اسناد عادی و رسمی، ممکن است در معرض تضییع حقوق خود قرار گیرند. هدف از تدوین این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی برای تمامی افرادی است که با مسائل مربوط به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی دست و پنجه نرم می کنند. در این نوشتار، از تشریح مفاهیم پایه حقوقی تا ارائه نمونه های کاربردی دادخواست، کلیه جوانب این دعاوی حساس مورد بررسی قرار می گیرد تا مخاطبان بتوانند با دیدی روشن تر و ابزاری کارآمدتر، از حقوق خود دفاع کنند و مسیر دستیابی به سند رسمی مالکیت را هموار سازند. تاکید بر مشاوره با وکلای متخصص در هر مرحله از این فرآیند، برای جلوگیری از اشتباهات پرهزینه و اتلاف وقت، از نکات کلیدی است که همواره باید مد نظر قرار گیرد.

مفاهیم و مبانی حقوقی دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

درک دقیق مبانی حقوقی مالکیت و تفاوت های انواع اسناد، نخستین گام در مواجهه با دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی است. این بخش به تشریح این مفاهیم می پردازد.

مالکیت در نظام حقوقی ایران

مالکیت، به معنای تسلط و اقتداری است که شخص بر مال خود دارد و به موجب آن می تواند هرگونه تصرفی را در آن مال انجام دهد، مگر در مواردی که قانون منع کرده باشد. این حق، بنیاد بسیاری از معاملات و روابط حقوقی است و قانون گذار برای حمایت از آن، اصول و قواعد مشخصی را وضع کرده است.

اصول حاکم بر مالکیت شامل «اصل تسلیط» (ماده 30 قانون مدنی)، به این معنا که هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد؛ و «اصل انحصاری بودن مالکیت» (ماده 31 قانون مدنی)، که از سلب تصرف مالکانه بدون مجوز قانونی جلوگیری می کند. این اصول، مبنای حمایت قانونی از مالکیت هستند و دعاوی مربوط به آن نیز بر پایه همین اصول شکل می گیرد.

تفاوت سند عادی و سند رسمی

سند در حقوق ایران به هر نوشته ای اطلاق می شود که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. اما از نظر اعتبار و نحوه تنظیم، اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند که تفاوت های بنیادینی دارند.

• سند رسمی: مطابق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. این اسناد از اعتبار بالایی برخوردارند و تاریخ تنظیم آن ها نسبت به همگان معتبر است و جز با اثبات جعل، قابل انکار و تردید نیستند.
• سند عادی: سند عادی به هر سندی گفته می شود که شرایط سند رسمی را نداشته باشد (ماده 1289 قانون مدنی). قولنامه، مبایعه نامه دستی، و هر نوشته ای که توسط مأمور رسمی تنظیم نشده باشد، از مصادیق سند عادی هستند. این اسناد هرچند فی مابین طرفین و قائم مقام قانونی آن ها معتبرند، اما در برابر اشخاص ثالث ممکن است از اعتبار کمتری برخوردار باشند و در صورت انکار یا تردید، اثبات صحت آن ها دشوارتر است.

اهمیت این تمایز در دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند آشکار می شود، چرا که بسیاری از اختلافات حقوقی ناشی از معاملات با اسناد عادی است که فاقد پشتوانه رسمی هستند.

دعوای اثبات مالکیت و موارد کاربرد آن

دعوای اثبات مالکیت، دعوایی است که در آن خواهان مدعی می شود مالک یک مال (منقول یا غیرمنقول) است و خوانده این مالکیت را مورد انکار قرار داده یا در آن اخلال ایجاد کرده است. هدف اصلی این دعوا، تایید قضایی حق مالکیت خواهان است.

این دعوا غالباً در موارد زیر مطرح می شود:

• املاک فاقد سابقه ثبتی: زمانی که ملک مورد نظر در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده باشد و سند رسمی برای آن وجود نداشته باشد.
• اختلاف بر سر مالکیت با سند عادی: هنگامی که چند نفر بر سر مالکیت یک مال (که ممکن است سابقه ثبتی هم داشته باشد) با استناد به اسناد عادی با هم اختلاف دارند.
• مالکیت از طریق ارث یا تصرف: در مواردی که فرد به دلیل ارث یا تصرف طولانی مدت، خود را مالک می داند اما سند رسمی به نام وی نیست.

نکته بسیار مهم در این خصوص این است که مطابق رویه قضایی غالب و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، دعوای اثبات مالکیت به تنهایی و به صورت مستقل، در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند یا قبلاً ثبت شده اند، مسموع نیست. به این معنا که دادگاه صرفاً دعوای اثبات مالکیت را برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند و در نظام رسمی ثبت نشده اند، می پذیرد. در سایر موارد، خواسته اثبات مالکیت باید توأم با خواسته دیگری مانند «الزام به تنظیم سند رسمی»، «خلع ید»، یا «ابطال سند رسمی» طرح شود. این امر به دلیل حمایت قانون ثبت از اسناد رسمی و ثبت املاک است (ماده 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک).

مطابق رویه قضایی حاکم، در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، دعوای اثبات مالکیت به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید با خواسته مرتبطی نظیر الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید همراه باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، زمانی مطرح می شود که طرفین معامله (خریدار و فروشنده) بر سر انتقال مالکیت یک مال (اعم از منقول یا غیرمنقول) با یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه توافق کرده اند، اما فروشنده به تعهد خود مبنی بر حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند عمل نمی کند.

کاربرد اصلی این دعوا در مواقعی است که:

• قرارداد (قولنامه یا مبایعه نامه) وجود دارد و خریدار تعهدات خود (مانند پرداخت ثمن) را انجام داده است.
• فروشنده از حضور در دفترخانه و انجام مراحل رسمی انتقال امتناع می ورزد.
• هدف خریدار، تثبیت مالکیت رسمی خود در مراجع ثبتی است.

در عمل، این دو دعوا (اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی) غالباً به صورت توأم و همزمان در یک دادخواست مطرح می شوند، به ویژه زمانی که مالکیت خواهان بر اساس سند عادی است و قصد دارد با حکم دادگاه، این مالکیت را رسمیت بخشد و سند رسمی به نام خود کند.

شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند

برای طرح موفقیت آمیز دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، رعایت شرایط عمومی و اختصاصی هر دعوا، شناسایی صحیح طرفین و تعیین دادگاه صالح ضروری است.

موارد کاربرد دعوا

دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، در شرایط مختلفی مطرح می شوند که مهم ترین آن ها عبارتند از:

1. فروش ملک یا مال منقول با قولنامه/مبایعه نامه عادی: شایع ترین مورد، زمانی است که خریدار ملکی (خانه، زمین، آپارتمان) یا مال منقولی (مانند خودرو) را با یک سند عادی خریداری کرده و فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری می کند.
2. فوت فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی: اگر فروشنده پس از انعقاد قرارداد و قبل از انتقال سند رسمی فوت کند، خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند را به طرفیت وراث قانونی او مطرح کند.
3. انتقال ملک به صورت زنجیره ای (ایادی ماقبل): در مواردی که ملک چندین بار با سند عادی مورد معامله قرار گرفته و هر یک از خریداران قبلی، ملک را بدون انتقال رسمی سند به خریدار بعدی فروخته اند. در این حالت، خریدار نهایی باید دعوا را به طرفیت تمامی ایادی قبلی و صاحب سند رسمی طرح کند.
4. امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه: حتی اگر تمامی تعهدات از سوی خریدار انجام شده باشد و مقدمات انتقال سند نیز فراهم شده باشد، ممکن است فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی امتناع کند.
5. اختلاف بر سر مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی: در این موارد، دعوای اثبات مالکیت به تنهایی یا همراه با خواسته های دیگر مطرح می شود.

طرفین دعوی (خواهان و خوانده)

شناسایی دقیق خواهان و خوانده یکی از مهم ترین مراحل در تنظیم دادخواست است:

• خواهان: کسی است که ادعای مالکیت بر مال را دارد و یا قرارداد خرید مال را در اختیار دارد و ذی نفع در انتقال سند رسمی به نام خود می باشد. خواهان می تواند خریدار مال یا ورثه او باشد.
• خوانده: در دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، خوانده اصلی کسی است که سند رسمی ملک به نام اوست. اگر ملک در تصرف شخص دیگری باشد، آن شخص نیز باید خوانده قرار گیرد. در مواردی که ملک به صورت زنجیره ای منتقل شده باشد، تمامی فروشندگان قبلی (ایادی ماقبل) و همچنین مالک رسمی فعلی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. در صورت فوت فروشنده، ورثه او خوانده دعوا خواهند بود.

شرایط عمومی طرح دعوا عبارتند از:

1. ذی نفعی خواهان: خواهان باید از طرح دعوا نفعی مستقیم و مشروع داشته باشد.
2. اهلیت: خواهان و خوانده باید از اهلیت قانونی برای اقامه یا دفاع در دعوا برخوردار باشند (بالغ، عاقل و رشید).
3. سمت: خواهان باید یا اصالتاً (به عنوان خود شخص) و یا به نمایندگی قانونی (مثلاً به عنوان وکیل یا ولی و قیم) حق طرح دعوا را داشته باشد.
4. منجز بودن خواسته: خواسته باید قطعی و بدون قید و شرط باشد.

شرایط اختصاصی دعوا

علاوه بر شرایط عمومی، دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی دارای شرایط اختصاصی زیر هستند:

1. وجود دلیل بر وقوع معامله: اصلی ترین دلیل، وجود یک قرارداد مکتوب مانند قولنامه، مبایعه نامه عادی، هبه نامه یا وصیت نامه است. در صورت عدم وجود سند کتبی، اثبات معامله با شهادت شهود، اقرار یا سایر امارات قضایی ممکن است.
2. احراز مالکیت قانونی فروشنده در زمان معامله: خواهان باید ثابت کند که فروشنده در زمان انعقاد قرارداد، مالک قانونی مال بوده است.
3. عدم توقیف یا رهن بودن مال: مال مورد معامله نباید در رهن شخص دیگری (مانند بانک) یا توقیف شده باشد. در صورت رهن بودن، خریدار باید فک رهن را نیز از دادگاه درخواست کند یا تعهد به فک رهن را به عهده بگیرد.
4. اثبات امتناع فروشنده: خواهان باید ثابت کند که فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر حضور در دفترخانه و انتقال سند، امتناع کرده است. این امر معمولاً با اخذ «گواهی عدم حضور» از دفترخانه اسناد رسمی (در تاریخ مقرر در قرارداد) یا از طریق «تأمین دلیل» (برای اثبات عدم تمایل فروشنده به همکاری) انجام می شود.
5. انجام کلیه تعهدات از سوی خریدار: خواهان (خریدار) باید ثابت کند که تمامی تعهدات خود، به ویژه پرداخت کامل ثمن معامله، را مطابق با قرارداد انجام داده است.
6. تامین مقدمات تنظیم سند توسط خواهان: در مورد املاک، خریدار باید آمادگی خود را برای انجام تمامی مقدمات اداری و مالی لازم برای انتقال سند رسمی نشان دهد. این مقدمات شامل اخذ گواهی پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، و در صورت لزوم، فک رهن می باشد.

دادگاه صالح برای رسیدگی

تعیین دادگاه صالح برای طرح دعوا بسیار مهم است:

• برای اموال غیرمنقول (املاک): مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
• برای اموال منقول (مانند خودرو): دادخواست را می توان در دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد، یا محل انجام تعهد تقدیم کرد.

دلایل و مدارک اثبات مالکیت

در دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، ارائه دلایل و مدارک مستند و کافی برای اثبات ادعای خواهان، از اهمیت حیاتی برخوردار است. دادگاه بر اساس این دلایل تصمیم گیری خواهد کرد.

راه های اثبات مالکیت در محاکم

مالکیت را می توان از طرق مختلفی در دادگاه اثبات کرد که مهم ترین آن ها عبارتند از:

1. سند: شامل اسناد عادی (قولنامه، مبایعه نامه، هبه نامه، اقرارنامه عادی) یا سند رسمی (برگ سبز خودرو، اسناد مالکیت صادره توسط اداره ثبت). سند، قوی ترین دلیل اثبات مالکیت است.
2. اقرار: اگر خوانده دعوا در دادگاه صراحتاً به مالکیت خواهان اقرار کند، این اقرار به عنوان دلیل قاطع پذیرفته می شود. اقرار می تواند به صورت کتبی (در لایحه) یا شفاهی (در جلسه دادگاه) باشد.
3. شهادت شهود: شهادت دو نفر مرد عادل (یا یک مرد و دو زن) در مواردی که نص صریح قانونی برای نوع خاصی از دلیل وجود نداشته باشد، می تواند راهگشا باشد. شهود باید از نحوه وقوع معامله و مالکیت خواهان اطلاع کافی و مستقیم داشته باشند.
4. تصرف مالکانه (قاعده ید): مطابق ماده 35 قانون مدنی، «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» این قاعده، اماره قانونی مالکیت محسوب می شود؛ یعنی اگر شخصی مالی را در تصرف خود داشته باشد، فرض بر این است که او مالک آن است، مگر اینکه دلیل قوی تری خلاف آن را ثابت کند.
5. سوگند: در مواردی که دلایل کافی وجود نداشته باشد و دعوا تنها بر اساس ادعای خواهان استوار باشد، ممکن است دادگاه از طرفین بخواهد سوگند یاد کنند.

مدارک لازم برای ضمیمه دادخواست

برای تکمیل و تقدیم دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، لازم است مدارک زیر را جمع آوری و به صورت مصدق (کپی برابر اصل شده) ضمیمه دادخواست کنید:

• اصل یا تصویر مصدق قولنامه یا مبایعه نامه عادی: این سند، محور اصلی اثبات وقوع معامله است.
• اصل یا تصویر برابر اصل شده کلیه رسیدهای پرداخت ثمن معامله: شامل رسیدهای بانکی، چک ها، یا اقرارنامه های پرداخت.
• گواهی عدم حضور از دفترخانه: در صورتی که تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه در قرارداد ذکر شده و فروشنده حاضر نشده باشد.
• استشهادیه محلی و اسامی شهود: در صورت لزوم و برای تقویت دلایل اثباتی.
• مدارک هویتی خواهان: شامل کارت ملی و شناسنامه.
• وکالت نامه: در صورتی که دعوا توسط وکیل طرح می شود.
• مدارک مربوط به تامین مقدمات سند: (در صورت امکان و فراهم بودن) مانند گواهی پایان کار ساختمان، مفاصا حساب مالیاتی، مفاصا حساب عوارض شهرداری، صورت مجلس تفکیکی، و نامه فک رهن. ارائه این مدارک نشان دهنده آمادگی خواهان برای انتقال سند است.
• کارت سبز خودرو: برای دعاوی مربوط به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند خودرو.
• مدارک مربوط به پرداخت هزینه های انجام شده برای ملک: مانند فاکتورهای تعمیر، نگهداری یا ساخت و ساز، که می تواند اماره ای بر مالکیت باشد.

مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست

تنظیم و تقدیم دادخواست، مرحله ای حیاتی در فرایند دادرسی است که دقت در آن می تواند تأثیر بسزایی در سرنوشت پرونده داشته باشد. این بخش، جزئیات مربوط به نحوه تنظیم و تقدیم دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی را تشریح می کند.

نحوه تنظیم فرم دادخواست (بند به بند)

دادخواست باید در فرم های چاپی مخصوصی که توسط قوه قضائیه تعیین شده و در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی موجود است، تنظیم شود. مراحل تکمیل آن به شرح زیر است:

1. مشخصات خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی کامل (محل اقامت) و تابعیت خواهان باید به دقت و کامل درج شود.
2. مشخصات خوانده: تمامی اطلاعات هویتی و نشانی کامل خوانده یا خواندگان (صاحب سند رسمی، فروشندگان قبلی، وراث و غیره) باید ذکر شود. اگر خوانده شخص حقوقی است، نام کامل شرکت یا موسسه و نشانی دفتر مرکزی آن درج می گردد.
3. وکیل یا نماینده قانونی: اگر خواهان وکیل یا نماینده قانونی دارد (مثلاً ولی یا قیم)، مشخصات کامل وی نیز باید در این قسمت قید شود.
4. خواسته یا موضوع و بهای آن: این قسمت بسیار مهم است. خواسته های دقیق و جامع باید با تفکیک و به روشنی ذکر شوند. بهای خواسته نیز باید تعیین شود، زیرا هزینه دادرسی بر اساس آن محاسبه می گردد. به عنوان مثال: 1. اثبات مالکیت خواهان نسبت به شش دانگ یک قطعه زمین/آپارتمان به پلاک ثبتی… بخش … شهرستان … به انضمام کلیه لواحق و منصوبات آن. 2. الزام خوانده/خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک فوق الذکر به نام خواهان. 3. محکومیت خوانده به پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد (در صورت مطالبه). 4. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …).
5. دلایل و منضمات دادخواست: تمامی مدارک و مستندات اثباتی (مانند قولنامه، رسیدهای پرداخت، گواهی عدم حضور، استشهادیه، وکالت نامه) باید به صورت تیتروار در این بخش ذکر شده و تصویر مصدق آن ها به دادخواست پیوست شود.

نکات کلیدی در نگارش شرح خواسته

بخش شرح خواسته مهم ترین قسمت دادخواست است و باید با دقت و وضوح کامل نگارش شود:

• بیان جزئیات معامله: وقایع مربوط به معامله (تاریخ انعقاد قرارداد، مشخصات دقیق مال، مبلغ ثمن و نحوه پرداخت آن، تعهدات طرفین) باید به ترتیب و با جزئیات کافی شرح داده شوند.
• ارجاع به مدارک و دلایل: در شرح خواسته، به مدارک پیوست شده (مثلاً قولنامه شماره …) ارجاع داده شود تا ادعا مستند باشد.
• تاکید بر خواسته های اصلی: به صراحت بیان شود که خواهان به استناد مدارک و دلایل، خواهان اثبات مالکیت و متعاقب آن، الزام به تنظیم سند رسمی است. همانطور که پیشتر ذکر شد، در املاک دارای سابقه ثبتی، خواسته اثبات مالکیت باید توأم با الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید باشد.
• درخواست خسارات: امکان مطالبه خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد (مانند خسارت تأخیر تأدیه ثمن)، خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و استعلامات) و در صورت لزوم، اجرت المثل ایام تصرف در دادخواست وجود دارد.
• لحن نگارش: متن باید حقوقی، مستدل و منطقی باشد و از هرگونه عبارت غیرحقوقی یا احساسی پرهیز شود.

هزینه های دادرسی و سایر هزینه ها

طرح دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت هزینه هایی است:

• هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس بهای خواسته (ارزش ریالی ملک مورد دعوا) محاسبه می شود. برای دعاوی مالی تا سقف 20 میلیون تومان، 2.5 درصد و برای مازاد بر 20 میلیون تومان، 3.5 درصد ارزش خواسته می باشد. بهای خواسته معمولاً بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود، مگر اینکه خواهان ارزش واقعی ملک را ذکر کند.
• هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: هزینه ای بابت ثبت و ارسال دادخواست از طریق این دفاتر.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله بر اساس تعرفه مصوب یا توافق با وکیل پرداخت می شود.
• سایر هزینه های جانبی: این شامل هزینه های کارشناسی (برای تعیین ارزش ملک یا بررسی اصالت اسناد)، استعلامات ثبتی، و هزینه های احتمالی تأمین دلیل است.

عدم پرداخت این هزینه ها در مراحل مقرر، می تواند منجر به توقف یا رد دادخواست شود.

نمونه دادخواست های کاربردی و نکات تکمیلی

برای روشن تر شدن چگونگی تنظیم دادخواست در عمل، در این بخش نمونه هایی کاربردی از دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی ارائه می شود. همچنین، نکات حقوقی مهمی که در این زمینه باید به آن ها توجه کرد، مورد بررسی قرار می گیرد.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی (برای املاک)

در ذیل یک نمونه دادخواست جامع برای املاک ارائه شده است. توجه داشته باشید که این نمونه صرفاً یک الگو است و باید متناسب با جزئیات پرونده شما تکمیل و تنظیم شود.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند:

خواهان: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی کامل]
خوانده: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی (در صورت اطلاع)، شماره شناسنامه (در صورت اطلاع)، شغل، نشانی کامل]
خواسته یا موضوع و بهای آن:
1.  اثبات مالکیت خواهان نسبت به شش دانگ یک واحد آپارتمان/قطعه زمین/مغازه به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی]، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان]، به آدرس [نشانی کامل ملک] به انضمام تمامی لواحق و منصوبات آن.
2.  الزام خوانده/خواندگان (حسب مورد) به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک فوق الذکر به نام خواهان.
3.  مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت اخذ وکیل)، هزینه های کارشناسی و استعلامات ثبتی.
4.  (در صورت لزوم) مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد از تاریخ [تاریخ عدم حضور در دفترخانه] لغایت اجرای حکم.
5.  (در صورت لزوم و تصرف خوانده) مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خوانده از تاریخ [تاریخ تصرف] لغایت تخلیه و تحویل ملک.

دلایل و منضمات دادخواست:
1.  تصویر مصدق مبایعه نامه عادی شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه].
2.  تصویر مصدق رسیدهای بانکی/چک های پرداختی بابت ثمن معامله به مبلغ [مبلغ پرداختی].
3.  گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور] (در صورت وجود).
4.  تصویر مصدق سند مالکیت رسمی خوانده (در صورت دسترسی).
5.  کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
6.  وکالت نامه [شماره وکالت نامه] (در صورت داشتن وکیل).
7.  (سایر دلایل و مدارک حسب مورد: استشهادیه محلی، گزارش تامین دلیل، گواهی پایان کار، مفاصاحساب های مربوطه و ...)

شرح خواسته:
احتراماً به استحضار آن مقام محترم می رساند، اینجانب خواهان، به موجب مبایعه نامه عادی شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه] که تصویر مصدق آن ضمیمه دادخواست می باشد، شش دانگ یک واحد [نوع ملک] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] از [شماره پلاک اصلی]، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان]، به آدرس [نشانی کامل ملک] را از خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] به مبلغ [مبلغ کل ثمن] ریال خریداری نموده ام.
ثمن معامله نیز طبق توافق طرفین و به موجب [شرح نحوه پرداخت: مثلاً چک های بانکی شماره ... یا واریز به حساب بانکی شماره ...] به صورت کامل به خوانده محترم پرداخت گردیده است.
بر اساس بند [شماره بند مربوطه] مبایعه نامه مذکور، مقرر گردید که خوانده در تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد] جهت تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] حاضر گردد. لیکن متأسفانه، علی رغم ایفای تمامی تعهدات از سوی اینجانب و فراهم آوردن مقدمات قانونی انتقال سند، خوانده محترم از حضور در دفترخانه و انجام تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی سند خودداری نموده است. گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه فوق الذکر نیز به پیوست تقدیم می گردد.
لذا، با عنایت به مراتب فوق و با استناد به مدارک و دلایل پیوست، از محضر عالی درخواست اثبات مالکیت اینجانب بر ملک مذکور و سپس الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی آن به نام اینجانب، و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر در انجام تعهد (در صورت مطالبه)، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام
[امضاء خواهان یا وکیل وی]

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی (برای خودرو)

این نمونه برای اموال منقول مانند خودرو تنظیم شده است و با توجه به آرای وحدت رویه اخیر دیوان عدالت اداری در خصوص اعتبار برگ سبز، ممکن است پیچیدگی های خاص خود را داشته باشد.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد]

با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند:

خواهان: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی کامل]
خوانده: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی (در صورت اطلاع)، شماره شناسنامه (در صورت اطلاع)، شغل، نشانی کامل]
خواسته یا موضوع و بهای آن:
1.  اثبات مالکیت خواهان نسبت به یک دستگاه خودرو سواری [نام خودرو]، مدل [مدل خودرو]، شماره شاسی [شماره شاسی]، شماره موتور [شماره موتور]، پلاک [شماره پلاک]، به انضمام کلیه لواحق آن.
2.  الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی خودروی فوق الذکر به نام خواهان.
3.  مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت اخذ وکیل)، هزینه های کارشناسی و استعلامات.
4.  (در صورت لزوم) مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد از تاریخ [تاریخ عدم حضور در دفترخانه] لغایت اجرای حکم.

دلایل و منضمات دادخواست:
1.  تصویر مصدق قولنامه/مبایعه نامه عادی خودرو مورخ [تاریخ قولنامه/مبایعه نامه].
2.  تصویر مصدق برگ سبز خودرو.
3.  تصویر مصدق رسیدهای بانکی/چک های پرداختی بابت ثمن معامله به مبلغ [مبلغ پرداختی].
4.  کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
5.  وکالت نامه [شماره وکالت نامه] (در صورت داشتن وکیل).
6.  (سایر دلایل و مدارک حسب مورد: استشهادیه، گزارش تامین دلیل، و...)

شرح خواسته:
احتراماً به استحضار آن مقام محترم می رساند، اینجانب خواهان به موجب قولنامه/مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ قولنامه/مبایعه نامه]، یک دستگاه خودرو سواری [نام خودرو] با مشخصات فوق الذکر را از خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] به مبلغ [مبلغ کل ثمن] ریال خریداری نموده ام.
تمامی مبلغ ثمن معامله نیز طبق توافق و از طریق [نحوه پرداخت] به خوانده محترم پرداخت گردیده است.
علیرغم انجام کامل تعهدات قراردادی از سوی اینجانب، خوانده محترم از انجام تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی خودرو در دفترخانه اسناد رسمی خودداری می نماید.
نظر به اینکه به استناد رأی وحدت رویه شماره 1862 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، برگ سبز خودرو سند مالکیت محسوب می شود و برای نقل و انتقال آن مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی نیست، اما با توجه به رویه غالب در برخی محاکم و دفاتر، به منظور جلوگیری از بروز مشکلات آتی و تثبیت کامل حقوق مالکانه، اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ضروری به نظر می رسد.
لذا، با تقدیم این دادخواست و با استناد به مدارک پیوست، از محضر عالی درخواست اثبات مالکیت اینجانب بر خودروی مذکور و متعاقباً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی آن به نام اینجانب، و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر در انجام تعهد (در صورت مطالبه)، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام
[امضاء خواهان یا وکیل وی]

نکات حقوقی بسیار مهم که باید بدانید

آگاهی از ظرایف و نکات حقوقی زیر، می تواند به شما در پیشگیری از مشکلات و طرح موفقیت آمیز دعوا کمک کند:

1. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: اخیراً طرح ها و قوانینی در مجلس شورای اسلامی در دست بررسی است که با هدف افزایش اعتبار اسناد رسمی، معاملات عادی اموال غیرمنقول را بی اعتبار می دانند. در صورت تصویب نهایی این قوانین، اعتبار قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی به شدت کاهش یافته و مشکلات جدیدی برای افراد دارای سند عادی ایجاد خواهد شد. لذا، همواره توصیه می شود معاملات ملکی به صورت رسمی انجام شود.
2. تفاوت دعوای اثبات مالکیت و خلع ید:
   • اثبات مالکیت: هدف آن تأیید حق مالکیت خواهان است و زمانی مطرح می شود که سند رسمی به نام خواهان نیست یا بر سر مالکیت با سند عادی اختلاف وجود دارد.
   • خلع ید: دعوایی است که مالک رسمی یا کسی که به موجب حکم دادگاه مالکیت او اثبات شده، علیه متصرف غیرقانونی ملک خود مطرح می کند. در این دعوا، خواهان باید مالکیت رسمی خود را ثابت کند و متصرف بدون اجازه او در ملک تصرف کرده باشد. این دو دعوا غالباً در یک دادخواست (اثبات مالکیت و خلع ید) با هم مطرح می شوند.
3. نقش تامین دلیل در پرونده ها: تامین دلیل به معنای حفظ و جمع آوری دلایلی است که در آینده ممکن است از بین بروند یا دسترسی به آن ها دشوار شود. در دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند، تامین دلیل می تواند برای اثبات وضعیت موجود ملک، وجود تصرف، یا حتی امتناع شفاهی فروشنده از انتقال سند قبل از سررسید رسمی، بسیار مفید باشد.
4. اهمیت استعلامات ثبتی پیش از هرگونه معامله: قبل از انعقاد هرگونه قرارداد خرید و فروش ملک، ضروری است که استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملک، عدم رهن، توقیف، یا هرگونه محدودیت دیگر انجام شود. این اقدام می تواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی آتی پیشگیری کند.
5. مسئولیت ایادی ماقبل: در معاملاتی که ملک به صورت زنجیره ای با اسناد عادی منتقل شده است، دادگاه برای احراز رابطه حقوقی صحیح، تمامی ایادی قبلی را نیز به عنوان خوانده دعوت می کند. هرچند حکم نهایی غالباً متوجه صاحب سند رسمی و آخرین فروشنده خواهد بود، اما حضور و دفاع تمامی ایادی برای روشن شدن صحت نقل و انتقالات ضروری است.
6. اعتبار برگ سبز خودرو: مطابق رأی وحدت رویه شماره 1862 مورخ 1399/12/26 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، برگ سبز صادره از نیروی انتظامی سند مالکیت خودرو محسوب می شود و برای نقل و انتقال آن نیازی به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیست. با این حال، همچنان برخی مراجع و افراد تمایل به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی دارند و از باب احتیاط یا رفع شبهات احتمالی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو نیز همچنان مطرح می شود.

سوالات متداول

آیا می توان دعوای اثبات مالکیت را برای ملکی با سند رسمی مطرح کرد؟

خیر، اصولاً دعوای اثبات مالکیت به تنهایی برای ملکی که دارای سند رسمی است، مسموع نیست. در چنین مواردی، اگر ادعایی مبنی بر بطلان سند رسمی یا مالکیت شخص دیگری وجود داشته باشد، خواسته اصلی باید «ابطال سند رسمی» یا «ابطال عملیات ثبتی» باشد و اثبات مالکیت به عنوان نتیجه و لازمه آن مطرح می شود.

مهلت قانونی برای طرح دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند چقدر است؟

برای طرح دعاوی حقوقی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، مهلت قانونی مشخصی تعیین نشده است و این دعاوی مشمول مرور زمان نمی شوند. با این حال، تعلل در طرح دعوا می تواند به دلیل از بین رفتن مدارک، فوت شهود، یا افزایش مشکلات حقوقی، به ضرر خواهان تمام شود.

اگر فروشنده فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت چه کسی تقدیم می شود؟

در صورت فوت فروشنده، دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی باید به طرفیت تمامی ورثه قانونی او (به عنوان قائم مقام قانونی متوفی) تقدیم شود. ضروری است که خواهان از طریق مراجع مربوطه (شورای حل اختلاف یا دادگاه) نسبت به اخذ گواهی حصر وراثت اقدام نماید تا اسامی وراث به طور دقیق در دادخواست درج شود.

تکلیف خسارات ناشی از عدم تنظیم سند رسمی چیست؟

خواهان می تواند ضمن دادخواست اصلی یا در دعوایی جداگانه، مطالبه خسارات ناشی از عدم تنظیم سند رسمی را درخواست کند. این خسارات می تواند شامل «خسارت تأخیر در انجام تعهد» (در صورتی که در قرارداد وجه التزام یا خسارت تأخیر تعیین شده باشد)، «اجرت المثل ایام تصرف» (اگر ملک در تصرف فروشنده باقی مانده باشد) و کلیه «خسارات دادرسی» (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…) باشد.

آیا حضور وکیل در این نوع دعاوی الزامی است؟

حضور وکیل در دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی الزامی نیست، اما به شدت توصیه می شود. با توجه به پیچیدگی های حقوقی، تعدد قوانین و رویه های قضایی، و احتمال بروز مشکلات پیش بینی نشده، بهره مندی از دانش و تجربه یک وکیل متخصص ملکی می تواند شانس موفقیت پرونده را به طور چشمگیری افزایش داده و از اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری کند. وکیل می تواند در جمع آوری مدارک، تنظیم صحیح دادخواست، ارائه لوایح دفاعیه مستدل و پیگیری مراحل دادرسی، نقش حیاتی ایفا کند.

نتیجه گیری

دعاوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، به دلیل ارتباط مستقیم با حقوق بنیادین افراد و ارزش بالای اموال، از حساس ترین و پرچالش ترین دعاوی حقوقی محسوب می شوند. شناخت دقیق مفاهیم مالکیت، تمایز میان اسناد عادی و رسمی، و آگاهی از شرایط و مراحل قانونی طرح این دعاوی، از جمله الزامات اولیه برای هر فردی است که با چنین مسائلی مواجه است. همانطور که تشریح شد، در بسیاری از موارد، به ویژه برای املاک دارای سابقه ثبتی، خواسته اثبات مالکیت باید توأم با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید مطرح گردد.

با توجه به پیچیدگی های رویه های قضایی، لزوم ارائه مدارک و دلایل مستند و کافی، و همچنین هزینه های دادرسی قابل توجه در این پرونده ها، دقت در تمامی مراحل از تنظیم دادخواست تا پیگیری جلسات دادرسی، از اهمیت بالایی برخوردار است. ارائه نمونه های دادخواست در این مقاله، با هدف آشنایی اولیه مخاطبان با ساختار و محتوای این اسناد حقوقی صورت گرفته است. با این حال، تاکید مجدد بر این نکته ضروری است که هر پرونده دارای ویژگی ها و شرایط منحصر به فرد خود است و هرگونه اقدام حقوقی بدون مشاوره تخصصی، می تواند منجر به نتایج نامطلوب شود.

برای اطمینان از حفظ حقوق خود و پیمودن صحیح مسیر قانونی، همواره توصیه می شود قبل از هر اقدامی، با وکلای متخصص در حوزه حقوق ملکی و ثبتی مشورت نمایید. این امر نه تنها از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری می کند، بلکه می تواند به شما در تسریع روند رسیدگی و دستیابی به نتایج مطلوب یاری رساند.