گرفتن جواز ساخت چقدر طول میکشه؟
مراحل گرفتن جواز ساخت در تهران از انکارناپذیرترین وظایف یک سازنده است که لاجرم باید طی شود. جواز ساخت یا بنا به آنچه در ادبیاتی رسمی‌تر مرسوم است، پروانه ساخت ساختمان، اجازه‌‌ای تلقی می‌شود که باید پیش از آغاز کار بهره‌برداری از زمین، به شهرداری صادر گردد تا انجام هرگونه عملیات ساختوساز را قانونی کند. در این رابطه هزینه اخذ پروانه ساخت معمولا وقتی کمتر است که شما با پیمانکار پیش می‌روید.
گذشته از این‌ها، بدون این سند، هر عملی در جهت توسعه زمین یا بازسازی خانه خلاف قانون تلقی می‌گردد و شهرداری‌ها و سایر مراجع کنترل ساختمان موظفند تا نسبت به جلوگیری از ادامه ساختوساز کارگاه‌های بدون جواز ساخت، وارد عمل شوند و اقدامات مقتضی را انجام دهند. در این مطلب از سیر تا پیاز گرفتن پروانه ساخت از وزارت راه و شهرسازی را با شما در میان می‌گذاریم. فارغ از این موضوع، برای درک بهتر از روند بازار ملک می‌توانید با مراجعه به وبسایت آیرومارت برای تحلیل‌های بیشتر، گامی صحیح برای قرار گرفتن در جریان امور مرتبط با ساختوساز در شرایط فعلی کشور بردارید.
دلایل اخذ جواز ساخت چیست؟
طی کردن مراحل گرفتن پروانه ساخت ساختمان کمی زحمت دارد اما نه‌تنها به پیشبرد کار سرعت می‌بخشد بلکه باعث می‌شود تا روند ساخت، یک پروسه‌ی معقول را طی کند. دلایل دیگری که باید در این زمینه در نظر گرفت به شرح زیر است:
- اطمینان از ساختوساز مجاز مبتنی بر مقررات معماری و شهرسازی همسو با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع و تفصیلی شهر؛
- بهره‌مند شدن از تسهیلات بانکی و وام، بیمه تمام کارکنان کارگاه و مهندسی همکار در ساخت وساز که در صورت بروز حوادث ساختمانی کمک بزرگی است؛
- جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی برای ساختمان‌های مجاور به خاطر نظارت ناظرین ساختمانی نظام مهندسی و ارائه راهکار و راهنمایی‌های لازم؛
- صرفه‌جویی در هزینه‌های ساختوساز به خاطر استفاده از تجارب معمارانه و مهندسی هم در پروسه طراحی و هم به وقتِ اجرا؛
به عبارت دیگر، پروانه ساختمان، سند رسمی صادر شده به شهرداری است که مالک یا پیمانکار را مجاز به آغاز کار می‌کند و تا پایان پروژه ساخت و ساز یا بازسازی کار را طبق چهارچوبی مشخص ممکن می‌سازد. انجام عملیات ساختوساز بدون صدور جواز ساخت خلاف قانون است و چنین عملیاتی به دست مراجع نظارت بر ساختمان متوقف می‌شود. در نهایت باید گفت این استاندارها برای اطمینان از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان مقرر گردیده است.
گرفتن جواز ساخت چند وقت طول می‌کشد؟
این موضوع واقعا بستگی به سرعت عمل شخص مالک و کارفرما و همینطور میزان همکاری سایر همکاران وی دارد. به هرحال مدت زمانی را باید صرف کنید تا جواز ساختمان را دریافت کنید. این مدت از یک ماه بیشتر خواهد شد. درواقع در کمتر از یک ماه امکان دریافت جواز ساخت وجود ندارد. اگر تعداد روزهای تعطیل رسمی در زمانی که می‌خواهید اقدام به اخذ پروانه و شناسنامه فنی و ملکی کنید بیشتر باشد، این مدت افزایش خواهد یافت.
جمع‌آوری و تدارک دیدن کلیه مدارک مورد نیاز از پیش، سرعت دریافت پروانه ساختمان را بیشتر خواهد کرد. در نظر داشته باشید که پیگیری مستمر شما هم می‌تواند از دیگر عوامل تاثیر گذار در کوتاه کردن این زمان باشد. در غیر این صورت ممکن است چند ماه به درازا بکشد تا بتوانید یک پروانه یا جواز ساخت از شهرداری بگیرید. با توجه به تجربیات سازندگان، در صورتی که روند دریافت پروانه را به درستی طی نکنید، این مدت می‌تواند نه تنها از یک ماه فراتر برود، بلکه تبدیل به یک پروسه فرسایشی شود. پس به خواندن ادامه دهید تا بیشتر در این رابطه بدانید.
مدت اعتبار پروانه ساخت و اطلاعات مندرج در جواز ساخت
مدت اعتبار پروانه ساختمان در استان‌های مختلف متفاوت است اما معمولا محدود به دوسال از زمان صدور می‌گردد. این سند حاوی اطلاعاتی است که در همه جا یکسان است و شامل موارد زیر می‌شود:
- مساحت زیر بنا؛
- تعداد طبقات؛
- جنس اسکلت ساختمان؛
- مشخصات فردی و هویتی متقاضی صدور پروانه؛
- شماره پلاک ثبتی ملک؛
- نام مهندسین ناظر؛
- تاریخ صدور پروانه؛
- نقشه زمین.
در چه پروژه‌هایی نیاز به اخذ پروانه از شهرداری داریم و در کدام‌یک نه؟
همه پروژه‌های ساختوساز خانه و نوسازی به مجوز ساخت نیازی ندارد. در این بخش به شما خواهیم گفت چه زمانی باید برای گرفتن پروانه از شهرداری اقدام کنید. به موارد زیر دقت کنید تا دستگیرتان شود چه موقع به این سند نیاز دارید و چه زمانی می‌توانید بدون پروانه ساخت عملیات ساختمانی خودتان را مدیریت کنید:
- معمولا تعمیر و جایگزینی‌های ساده مثل شیرآلات یا بازسازی سرویس بهداشتی می‌تواند توسط پیمانکاران حرفه‌ای یا خود صاحب خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود.
- پروژه‌ای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به جواز ساخت از شهرداری دارد؛
- اگر به عنوان مالک، مسئولیت عملیات را به عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید؛
- اگر برای این تغییرات، پیمانکاری را استخدام کنید، فرآیند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد می‌کند؛
به این اعتبار، پروژه‌هایی که به احتمال زیاد نیاز به مجوز دارند، پروژه‌هایی هستند که ساختار یا کاربری یک ساختمان را تغییر می‌دهند یا پتانسیل ایجاد شرایط کاری ناایمن را دارند. به عنوان مثال، شما احتمالاً به یک مجوز ساختمانی نیاز دارید تا:
- دیوارهای مشاعات را اضافه یا حذف کنید؛
- تغییر کاربری اتاق (مانند تبدیل گاراژ به اتاق خواب اضافی)؛
- لوله‌کشی منتهی به فاضلاب خانه خود را عوض کنید؛
- خانه خود را دوباره سقف کنید؛
- بخشی از خانه خود را خراب کنید.
توجه داشته باشید که ممکن است برخی از تغییرات ساخت و سازی که می‌خواهید انجام دهید نیاز به تأییدیه متخصص ساخت و ساز داشته باشد. به‌طور مثال کار کردن بروی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.
موارد الزام‌آور و نکات موجود در مجوزها گسترده است چون برای هر منطقه به‌صورت جداگانه تدوین می‌شوند. بنابراین برای حصول اطمینان از نکات مندرج در مجوز باید به شهرداری منطقه مراجعه کنیم و با آن‌ها در ارتباط باشیم. چون برخی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت مثل حیاط سازی نیاز به مجوز نیاز دارند.
مراحل گرفتن پروانه برای یک عملیات ساختمانی
برای طی مراحل گرفتن پروانه ساختمان باید پله‌پله پیش‌بروید و کارهای زیر را انجام دهید:
1- تشکیل پرونده
ابتدایی‌ترین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان تشکیل پرونده است که در این سطح، شخص مالک یا شخصی که از او وکالت دارد برای گرفتن سند پروانه ساختمان باید درخواست جواز ساخت را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر تسلیم کند.
برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان باید قادر باشید تا اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه را به‌علاوه برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهری همان سال را که درش هستید به همراه سال‌های پیشینش به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک ارائه کنید؛ بعد درخواست تشکیل پرونده را به صورت نوشتاری یا همان کتبی در این مراکز ثبت می‌کنید.
2- بازدید از محل کارگاه
بعد از آنکه پرونده را تشکیل دادید، مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده خواهند گرفت. پس، یک‌نفر از اداره شهرسازی برای بازدید به محل زمین یا کارگاه احداث ملک خواهد آمد تا ابعاد زمین، عرض خیابان و ارتفاعات ساختمان و مجاورین سازه را بازرسی کند. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان اثر مستقیم دارد. برای مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخص کمتر گزارش شود پروانه ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نمی‌گردد.
3- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک
در کلان‌شهرهایی مثل تهران که موضوع طرح تفصیلی بسیار جدی است قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر طبق آن مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی، کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر تعیین می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از برنامه‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با حساسیت بیشتری بررسی‌شده تا روشن شود که ساخت و ساز بنا با برنامه عمرانی منطقه تداخل دارد یا نه. اگر داشته باشد باید تعیین تکلیف شود که میزان تراکمش به چه اندازه است و بعد از آن اصلاحات آن انجام گیرد.
4- دستور نقشه
بعد از انجام سه مرحله بالا به دست کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه مواردی مانند ابعاد باقی‌مانده زمین پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت ملک بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال برای هر طبقه مشخص می‌شود.
به این اعتبار، حجم پاکتی ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال برای هر طبقه مطابق زمینی که ملک در آن قرار دارد بعلاوه متراژ سند (نه متراژ موجودی زمین) و عرض معبر مشخص می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار فرستاده می‌شود.
5- طراحی نقشه
در این سطح از کار، براساس مقررات ملی و شهرداری و دستور نقشه تهیه شده، پلانِ معماری برای ملک طراحی می‌شود. پلان و نقشه این مرحله از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است. زیرا بیشترین استعداد طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود. سپس، طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری فرستاده شود برای آنکه مورد بررسی قرار گیرد. اگر پلانِ معماری لازم باشد تا اصلاح شود، دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه خواهد بود.
6- پرداخت عوارض شهرداری
بعد از نهایی شدن پلان معماری و برطرف کردن ایرادات مطروحه از سوی دفاتر خدمات شهری، این عوارض نوسازی است و همچنین شهرداری که بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.
7- تهیه مدارک پیش‌نویس
بعد از پرداخت عوارض شهرداری و گرفتن تأییدیه اداره درآمد منطقه مبتنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، لازم است مدارک پیش‌نویس تهیه گردد. برای تهیه پیش‌نویس، شخص مالک باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر برود و فرم درخواست تعیین ناظر را پُر کند. در ادامه روند کار، او باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند تا بعد از تعیین وی، بین مالک و ناظر قراردادی بسته شود.
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، سندی به‌شمار می‌رود که در هنگام صدور جواز ساخت به دست شهرداری صادر می‌شود و شامل اطلاعاتی از جمله مشخصات مهندسین ناظر و مشخصات نما است. نحوه صدور این سند، با ارائه مدارک زیر قابل انجام خواهد بود:
- گواهی عدم خلافی ملک؛
- کپی کارت ملی مالک؛
- کپی سند مالکیت خطاب به سازمان نظام مهندسی؛
- گرفتن تائیدیه مهندس ناظر سازمان نظام مهندسی.
در ملاحظه‌ای دیگر و بر اساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی بنا، گواهی‌ای است که باید همزمان با دریافت سند پایان کار و بعد از واریز عوارض ساختمان، اخذ گردد.
خلاف داخل ضوابط چیست؟
اگر مالکی ساختمان خود را بدون پروانه یا با پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث کند چه پیش خواهد آمد؟ در صورتی که بنا، با ضوابط طرح‌های مصوب و سایر برنامه‌های جامع و تفصیلی شهرداری مغایرت نداشته باشد، اندازه زیربنا بدون اجازه مطابق ضوابط محسوب شده باشد به کمیسیون ارجاع داده می‌شود. اگر ساختمان بعد از رسیدگی و گرفتن جرایم مربوطه مطابق شرط بالا بود، قانونی قلمداد خواهد شد.
کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمان
در حال حاضر زمان صدور مجوز ساخت از ۳۶ ماه به ۵ الی ۶ ماه تغییر کرده است. با پیگیری‌هایی که از سوی شهردار تهران صورت گرفته است، روند صدور پروانه ساخت سرعت یافته و در مدت زمان کوتاه تری صادر می شود. البته امیدواریم که این مدت زمان جهت نوسازی بافت فرسوده کوتاه تر بشود و به ۲ ماه نیز برسد تا به این ترتیب روند نوسازی بافت‌های فرسوده با سرعت بیشتری ادامه یابد.
چاپ پروانه در مدت زمان صدور پروانه ساختمان
آخرین مرحله از مراحل صدور مجوز ساخت چاپ آن می باشد. پس از تائید چهار رشته جهت اخذ تأییدیه ها (توسط کنترلر) دفتر خدمات الکترونیک، نوبت به تأییدیه‌های زیر می‌رسد.
- طرح تفصیلی بر و کف بنا
- رئیس صدور پروانه ساخت
- تأیید معاون شهرسازی و معماری
- تأییدیه شهری
پس از انجام شدن این مراحل می‌توانید، منتظر بمانید تا مدت زمان صدور پروانه طی شود و به دست شما برسد.
منبع: تهران من