مسائل حقوقی مربوط به وکیل ملکی در تهران

از نظر قانونی به چه کسی وکیل ملکی در تهران می گویند؟

از نظر قانون ایران وکالت در محاکم دادگستری و سایر مراجع قضایی و غیر قضایی منوط به دریافت پروانه وکالت دادگستری می باشد. برای دریافت پروانه وکالت در دادگستری مطابق با ماده 5 قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار، متقاضی می بایست در آزمون وکالت پذیرفته شود. به طور کلی وکالت در دعاوی ملکی برای همه وکلایی که پروانه وکالت در دادگستری دارند، مجاز شمرده می شود. با این حال از نظر تخصصی به کسی وکیل املاک میگویند که دارای تحصیلات تکمیلی با گرایش حقوق خصوصی یا حقوق املاک باشد. همچنین برخی از وکلای دادگستری به صورت تخصصی در زمینه دعاوی ملکی دارای تجربیات و مهارت های ویژه ای می باشند.

اشتغال به عنوان وکیل ملکی در تهران، به دلایل متعددی مستلزم داشتن مهارت و تخصص حقوقی در زمینه حقوق املاک می باشد. برای ارتباط با وکیل ملکی تهران، می توان به یکی از سامانه های اینترنتی کانون های وکلای دادگستری یا مرکز وکلا و مشاورین حقوقی قوه قضاییه مراجعه کرد. امروزه رده بندی های گوناگونی در خصوص بهترین وکیل ملک در تهران توسط درگاه های اینترنتی مربوط به حرفه وکالت ارائه گردیده است. علاقه مندان می توانند با مراجعه به فهرست وکلای ملکی بهترین وکیل ملکی تهران را انتخاب کرده و با وی عقد وکالت منعقد سازند. در این نوشتار ضمن بررسی مهمترین قوانین و مقررات در زمینه دعاوی ملکی، برخی از وظایف اساسی وکلای املاک را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

قوانین مهم تصویب شده در زمینه وکالت در دعاوی ملکی

املاک یا اموال غیر منقول از جمله با ارزش ترین دارایی های مالی انسان به شمار می روند. از همین روی همواره در طول تاریخ اختلافات بیشماری در مورد املاک میان اشخاص مطرح است. در همین رابطه قانونگذاران، برای تنظیم روابط حقوقی مردم در خصوص املاک تصویب کرده اند. برخی از مهمترین قوانین تصویب شده در زمینه دعاوی ملکی، که در حقوق جاری ایران لازم الاجرا می باشد از قرار زیر است:

• قانون تملک آپارتمان ها؛ از جمله قوانین لازم الاجرا در زمینه املاک که در خصوص نحوه تملک و اداره آپارتمان ها تصویب شده است، قانون تملک آپارتمان ها می باشد. این قانون در سال 1343 به تصویب مجلس شورای ملی رسید. مطابق با این قانون هر مجتمع آپارتمانی دارای دو بخش اختصاصی و عمومی می باشد. بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، تصمیم گیری در خصوص مدیریت و اداره بخش های عمومی آپارتمان با مدیر ساختمان است.
• قانون پیش فروش ساختمان؛ یکی دیگر از مهمترین قوانین در خصوص نحوه فعالیت وکیل ملکی تهران، قانون پیش فروش ساختمان است. این قانون در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. به موجب این قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد خاصی است که می بایست به موجب سند رسمی انعقاد یابد. با انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان، مالک زمین مکلف می شود ساختمانی را ظرف مهلت معینی بسازد. با تکمیل ساختمان، پیش فروشنده مکلف می شود در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و مالکیت ساختمان را به پیش خریدار انتقال دهد.
• قانون روابط موجر و مستاجر؛ در زمینه روابط میان مستاجر و موجر دو قانون لازم الاجرا در میان مقررات حقوقی جاری وجود دارد. نخستین قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 به تصویب مجلس شورای ملی رسید. همچنین در سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر جدیدی را مجلس شورای اسلامی به تصویب رسانید.

انواع قراردادهایی که ممکن است توسط اشخاص در خصوص املاک انعقاد یابد

حیطه وظایف و مسئولیت های وکیل ملک، معمولاً با توجه به قراردادی که میان شاکی و متشاکی انعقاد یافته است، متفاوت خواهد بود. بر همین مبنا در ادامه این نوشتار برخی از عقود و قراردادهایی را که ممکن است میان اشخاص در زمینه اموال غیر منقول یا املاک انعقاد یابد را بررسی می کنیم.

• عقد بیع؛ رایج ترین عقدی که در حقوق ایران انعقاد می یابد، عقد بیع است. عقد بیع یا خرید و فروش عبارت از تملیک مالی به دیگری در ازای مبلغ معینی است. در مورد املاک یا اموال غیر منقول، انعقاد عقد بیع اغلب با تنظیم مبایعه نامه و بر روی برگه های چاپی خاصی در سه نسخه صورت می گیرد. طرفین عقد بیع در ضمن مبایعه نامه تعهدات خاصی را می پذیرند. برای مثال فروشنده مکلف می شود ملک مورد معامله را در زمان مشخص به خریدار تسلیم نماید. در مقابل خریدار مکلف است مبلغ معامله را در زمان معین به فروشنده پرداخت کند.
• عقد اجاره؛ مطابق با ماده 464 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن منافع مال در ظرف مدت مشخصی به مستاجر تعلق پیدا می کند. به شخصی که ملک خود را اجاره می دهد اصطلاحاً موجر می گویند. حدود و ثغور تعهدات طرفین عقد اجاره به موجب اجاره نامه تعیین می گردد. علاوه بر این همانطور که اشاره شد روابط میان طرفین عقد اجاره باید مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم گردد.
• عقد صلح؛ عقد صلح معمولاً برای رفع تنازع و اختلافاتی که ممکن است در آینده میان دو یا چند شخص ایجاد شود، انعقاد می یابد. اثر اصلی عقد صلح مانند بیع، انتقال مالکیت اموال است. صلح انواع گوناگونی دارد و ممکن است معوض یا غیر معوض (رایگان) باشد.

ویژگی های بهترین وکیل ملک در تهران

بدون تردید داشتن تجربه پرونده های موفق در زمینه دعاوی ملکی، از جمله شاخص ترین ویژگی های وکیل ملکی در تهران به شمار می رود. همچنین اساتید دانش حقوق و حرفه وکالت، ویژگی های گوناگونی را برای وکیل املاک در تهران بر شمرده اند که در ادامه به برخی از مهمترین آنها اشاره خواهد شد:

• انضباط و وقت شناسی؛ حوزه های تخصصی برای وکیل املاک، پیچیدگی های قانونی خاصی را شامل می شود که موفقیت در آن مستلزم داشتن انضباط و وقت شناسی است. وکیل حائز در زمینه املاک باید در زمان های خاصی در جلسات دادرسی شرکت نماید. همچنین با توجه به این که بسیاری از لوایح و دادخواست های تقدیمی به دادگستری می بایست ظرف مهلت معینی تنظیم یابد. به طور کلی وقت شناسی از ویژگی های شاخص بهترین وکلای دعاوی ملکی به شمار می رود.
• داشتن مهارت و توانایی نگارش حقوقی؛ از جمله مهمترین ویژگی های وکیل ملکی در تهران و دیگر وکلا داشتن توانایی و تبحر در امر نگارش می باشد. پیروزی در بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری تنها با یک استدلال یا نکته نگارش یافته توسط وکیل املاک انجام می گیرد. کسب مهارت در زمینه نگارش حقوقی مستلزم مطالعه و تمرین مستمر می باشد.
• توانایی برقراری ارتباطات کلامی موثر؛ از جمله دیگر ویژگی های وکیل ملکی در تهران می توان به توانایی برقراری ارتباطات کلامی موثر اشاره کرد. در واقع وکیلی توانایی پیروزی در دعاوی ملکی را خواهد داشت که بتواند در مورد وقایع و اعمال حقوقی روایت درست و قابل توجهی ارائه دهد.

نکات قانونی در خصوص وظایف وکیل ملکی در تهران

سپردن وکالت در دعاوی ملکی به وکیل ملکی در تهران، مستلزم تنظیم وکالت نامه میان موکل و وکیل است. با انعقاد وکالت نامه، وکیل املاک می تواند به نمایندگی از موکل خویش در محاکم دادگستری و سایر مراجع قضایی و غیر قضایی موضوعات حقوقی را پیگیری نماید. حدود وظایف وکیل ملکی با توجه به این که وکالت خواهان یا خوانده را به عهده گرفته باشد متفاوت است.

منظور از خواهان کسی است که مدعی است طرف دعوا به حقوق وی تعرض کرده است. در صورتی که وکیل، وکالت خواهان را به عهده گرفته باشد به طور کلی موظف است ادعای خواهان را در محاکم دادگستری به اثبات برساند. در این راه وکیل می تواند مدارک و مستندات مورد نیاز را به دادگاه ارائه نماید.

در صورتی که وکیل ملکی در تهران، وکالت خوانده را به عهده گرفته باشد، وظیفه اصلی او رد اتهام از خوانده است. همانطور که پیداست خوانده کسی می باشد که خواهان ادعای خود را بر علیه وی مطرح نموده است. مطابق با اصل برائت تا زمانی که تخلف خوانده مطابق با مقررات قانونی به اثبات نرسیده باشد، بی گناه است. وکالت عقدی است جایز، بنابراین هر کدام از طرفین این عقد (وکیل و موکل) می توانند هر زمان که بخواهند عقد را فسخ نموده و از ادامه آن انصراف دهند.

در خصوص وظایف وکیل املاک، مقررات مربوط به عقد وکالت مندرج در قانون مدنی لازم الرعایه است. بنابراین چنانچه در نتیجه تخلف وکیل، به موکب خسارتی وارد شود، وکیل ضامن است. همچنین در صورتی که به دلایلی از قبیل اهمال کاری حق موکل در دادگاه ضایع شود، می توان بر علیه وکیل دادگستری در دادسرای انتظامی وکلا شکایت طرح کرد.

شیوه تعیین حق الوکاله وکیل ملکی در تهران

میزان حق الوکاله وکیل املاک، مطابق با توافق صورت گرفته بین وکیل و موکل تعیین می شود. در واقع وکیل و موکل به طور کلی آزادند هر مبلغی را به عنوان حق الوکاله وکیل تعیین نمایند. با این حال در صورتی که در خصوص حق الوکاله وکیل مبلغی توسط طرفین عقد وکالت تعیین نشده باشد، حق الوکاله وکیل مطابق با تعرفه ای خواهد بود که به تصویب قوه قضاییه رسیده است. پرداخت حق الوکاله وکیل ممکن است مشروط به پیروزی در پرونده یا سایر وقایع حقوقی دیگری باشد.

منبع : vakiltehran24.com