مقررات آپارتمان نشینی و شرح قانون تملک آپارتمانها

قسمت های اختصاصی به قسمت هایی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشدنکته: علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه، برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.در مشاور حقوقی رایگان ، احتمال پیروزی در پرونده به طور واقع بینانه به موکل اعلام می‌شود و چنانچه پرونده به لحاظ قانونی وجاهتی نداشته باشد، تلاش می‌شود تا موکل از طرح دعوی و صرف هزینه و زمان منصرف گردد.

قسمت های مشترک نیز لازم به ذکر است:

قسمت های مشترک به قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها گفته می شود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آن ها قائل شد.

به دلیل اشتراکی بودن این قسمت ها، گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهدای حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.

ماده 2- قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارتند از:

قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص بوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.

به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

مصادیق قسمت های مشترک عبارتند از:

الف) زمین زیربنا؛ خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد

ب) تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل: ( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت،  هواکش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

ج) اسکلت ساختمان

نکته: جداره های فاصله بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت هاست مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

د) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند

هـ) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ت) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم  شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح) نمای خارجی ساختمان

خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

ماده 3- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود

نکته: هنگام خرید ملک، علاوه بر انتقال قسمت اختصاصی به مالک، او حق استفاده از قسمت های مشترک را نیز پیدا می کند و این دو حق از یکدیگر جدایی ناپذیر هستند یعنی تا زمانی که مالک در قسمت اختصاصی خود ساکن است، حق استفاده از قسمت های مشترک را نیز دارد و نمی تواند هیچ یک از این دو حق را به صورت جدا به فرد دیگری انتقال دهد. بلکه هنگام انتقال، این دو حق باهم به دارنده جدید تعلق خواهد گرفت. ضمن اینکه این انتقال به صورت خودکار صورت خواهد پذیرفت و نیاز به درخواست دارنده جدید ندارد.

ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد

و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است

تبصره 1-  مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کنند.

تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمانی می باشند، هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.برای محاسبه مخارج قسمت های مشترک ذکر نکات زیر بر اساس ماده 4 و تبصره های آن ضروری است:

1)  پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است

2) هزینه های غیر مرتبط با مساحت زیر بنا به صورت مساوی تقسیم خواهند شد.

3) چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه های حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است

4) اگر مالکان با توافق یکدیگر ترتیبی برای تقسیم حقوق و تعهدات پیش بینی کرده باشند بر اساس آن اقدام می شود

نکته: در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمان می باشند، هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه خواهد شد

5) در غیر از موارد فوق، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان.

هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند.

در صورتی که مستاجر در حال انتفاع از منافع مورد اجاره باشد، چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک ( هزینه های لازم برای حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه های اداری حق الزحمه مدیر یا مدیران ) به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده 5- انواع شرکت های ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند

ماده 6-  چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشت باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

مورد اداره امور ساختمان و نحوه مدیریت آن در قسمت های مشترک توضیحات زیر ضروری است:

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده به ترتیب زیر خواهدبود:

در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آراء مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد. نواحی دادسرای عمومی تهران صرفاً به پرونده‌های مرتبط با آن ناحیه و بر اساس تقسیم‌کار صورت گرفته، رسیدگی می‌نمایند.

^{تصمیمات مجمع عمومی نیز به صورت زیر اتخاذ میشود}

– در صور وجود قراردادی بین مالکین، بر اساس همان قرارداد اتخاذ خواهد شد و در صورت عدم وجود قرارداد و توافقی بین مالکین، تصمیمات با به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

– در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

– برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.

– در صورت عدم حصول اکثریت بالا، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

– کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده، باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خودرا به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

– در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.