نحوه ثبت سند حسابداری درآمد اجاره
با توجه به ماده 53 کسر و پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده مستاجر می باشد ، حال باتوجه به اینکه شما از اجاره بهای پرداختی مبلغی را کسر ننموده و پرداخت مالیات را بر عهده موجر گذاشته اید من باب پرداخت مالیات بر اجاره ثبت حسابداری در دفاتر شما مورد نیاز نمی باشد . البته دقت فرمایید که برای اینکه در هنگام رسیدگی مالیاتی مشمول جریمه نگردید در پایان هر ماه رسید پرداخت مالیات بر اجاره را دریافت و در هنگام رسیدگی به ممیز ارائه دهید . در صورتی که موجر مالیات بر اجاره را در موعد مقرر پرداخت ننماید مطابق ماده 199 قانون مالیات های مستقیم مشمول جریمه ایی به میزان 10 درصد به علاوه 2/5 درصد به ازا هر ماه تاخیر خواهید شد .
سند حسابداری قرارداد اجاره
فرض کنید مبلغ اجاره بهای شما ماهانه 10.000.000 باشد بنابراین در هنگام عقد قرارداد سندی به شکل ذیل صادر می نماییم:
پیش پرداخت اجاره 120.000.000 بدهکار
بستانکاران – موجر 120.000.000 بستانکار
سند حسابداری پرداخت 6 ماه اجاره بها
بستانکاران موجر 60.000.000 بدهکار
موجودی نقد و بانک 60.000.000 بستانکار
سند حسابداری شناسایی هزینه اجاره در پایان هر ماه
با توجه به اینکه هزینه اجاره را تا 6 ماه پرداخت نموده اید سند حسابداری به صورت ذیل صادر می گردد :
هزینه اجاره 10.000.000 بدهکار
پیش پرداخت اجاره 10.000.000 بستانکار
اگر اجاره بها را یک جا پرداخ ننموده و آن را در پایان هر ماه پرداخت می نمودید سند حسابداری به صورت ذیل صادر می گردد :
هزینه اجاره 10.000.000 بدهکار
پیش پرداخت اجاره 10.000.000 بستانکار
بستانکاران موجر 10.000.000 بدهکار
موجودی نقد و بانک 10.000.000 بستانکار
ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجـاره دسـت اول امـلاک مـورد وقـف یـا حـبس بـر اسـاس ایـن مـاده محاسـبه خواهد شد. در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریـافتی و پرداختـی بابـت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره ۱ -محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحـت تکفـل مالـک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صـورتی کـه چنـد واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی بـرای هـریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده (۲ ) این قانون قرار مـی گیـرد غیـر اجـاری تلقی می شود.
تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود.
تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بـه اجـاره واگـذار مـی شـود ، درآمـد ناشـی از اجـاره اثاثـه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.
تبصره ۵ -مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود، بـر اسـاس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰ %) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجـاره سـال تحویل محسوب میگردد.
تبصره ۶ –هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالـک اسـت و از طـرف مسـتأجر انجـام مـی شـود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در اجاره سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹ – وزارتخانه ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنین سایر اشخاص امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند. به اداره حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد
تبصره ۱۰ – واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادامکه در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹ (این از قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱ – مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰ %) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
ماده ۱۹۹ قانون مالیات های مستقیم
هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات این قانون مکلف به کسر و ایصال مالیات مؤدیان دیگر است درصورت تخلف از انجام وظایف مقرره علاوه بر مسؤولیت تضامنی که با مؤدی در پرداخت مالیات خواهد داشت، مشمول جریمه ای معادل ده درصد (۱۰%) مالیات پرداخت نشده در موعد مقرر و دو و نیمدرصد(۵/۲%) مالیات به ازای هر ماه نسبت به مدت تأخیر از سررسید پرداخت، خواهد بود.
چنانچه مالیات توسط دریافت کننده وجوه پرداخت شود، دراینصورت جریمه دو و نیم درصد(۵/۲%) موضوع این ماده تا تاریخ پرداخت مالیات توسط مؤدی مزبور از مکلفین به کسر و ایصال مالیات، مطالبه و وصول خواهد شد.
حسابداری اجاره ، در ابتدا لازم است با مفهوم اجاره آشنایی داشته باشیم. اجاره عبارت است از موافقتنامه ای که که بر اساس آن اجاره گیرنده در برابر پرداخت هزینه مشخص، حق استفاده از دارایی ها در یک بازه زمانی مشخص را دارد.
در ضمن در طی این دوره مالک واقعی و قانونی فرد اجاره دهنده می باشد. اجاره انواع متفاوتی دارد که به منظور ثبت ، باید با آن آشنا باشید.
انواع اجاره
اجار سرمایه ای: در این نوع اجاره، کلیه خطرات و مزایای دارایی اجاره شده انتقال می یابد. در این نوع اجاره دارای استیجاری در ترازنامه ثبت می شود و اجاره دهنده دارایی مورد اجاره را از دفاتر خود خارج و در عوض آن مبلغ دریافتنی را در ترازنامه ثبت می کند.
اجاره عملیاتی: در این نوع اجاره، اجاره دهنده دارایی خود را در دفاتر حفظ می کند. در این نوع اجاره، درآمد بهره و یا سودی برای اجاره دهنده وجود ندارد اما درآمد اجاره به صورت ادواری ثبت می شود. برای این نوع اجاره ها، مبالغ اجاره بر اساس خط مستقیم به عنوان هزینه دوره شناسایی می شود.
حسابداری اجاره های سرمایه ای از جانب اجاره کننده
اجاره های سرمایه ای تحت عنوان دارایی اجاره ای و بدهی اجاره ای و به مبلغ معادل ارزش نصفانه دارایی مورد اجاره درابتدای اجاره به صورت ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره هر کدام پایینتر است در ترازنامه منعکس می شود. در ضمن مبلغ اجاره میان هزینه بهره و کاهش مانده بدهی تسهیم می شود. به منظور محاسبه ارزش فعلی حداقل مبلغ اجاره از نرخ ضمنی بهره اجاره استفاده می شود در غیر این صورت، از نرخ فرضی استقراض برای اجاره استفاده می شود.
برای ثبت استهلاک دارایی ها نیز باید از رویه دارایی های استهلاک پذیر تحت تملک واحد تجاری استفاده کرد. لازم به ذکر است تعیین نرخ بهره توسط اجاره کننده بر مجموع هزینه و بهره و هزینه استهلاک در طول دوره اجاره، اثر نداشته اما با این حال هر یک را تحت تاثیر قرار می دهد.
بر اساس ثبت های اجاره کننده اگر اجاره با شرایط اول و دوم سرمایه ای شده باشد دارایی بر اساس عمر مفید دارایی و چنانچه بر اساس سایر شرایط سرمایه ای شده باشد در طی دوه اجاره یا عمر مفید هر کدام کوتاهتر است مستهلک می شود. ثبت های اجاره کننده مانند ثبت خرید نسیه که دربرگیرنده پرداخت اصل و بهره به شکل دوره ای است، می باشد.
مالیات اجاره یکی از منابع مالی دولت برای تامین بودجه است که از اشخاص حقیقی و حقوقی(شرکتها) دریافت میکند.مالکان املاک موظف هستند تا پایان تیر ماه اظهارنامه مربوطه را تکمیل و ارسال کنند تا بر اساس آن مالیات بردرآمد املاک که مالکان املاک اجاره‌ای چه مسکونی و چه تجاری موظف به پرداخت آن هستند محاسبه گردد.نتیجتا توصیه میشود حسابداران و صاحبان ملک از قوانین، شیوه محاسبه، ضرایب مالیاتی، جرائم و موارد دیگر اطلاعات کافی را به دست آورند.
نکته دوم :تکلیف برای حسابداران شرکتها
مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳ در صورتی که مستاجرین اشخاص حقوقی اعم از دولتی یا خصوصی یا نهادهای عمومی غیردولتی باید تا پایان ماه بعد، مالیات مربوطه را پرداخت و رسید آن را به موجر ارائه دهند. پس مستاجر اگر شرکت باشد موظف است هرماه این مبلغ را واریز کند و در صورتی که این کار را در موعد مقرر انجام ندهد باید جریمه ماهیانه ای را پرداخت نماید
محاسبه مالیات اجاره سال 1400 – اشخاص حقیقی
ضریب مالیاتی× درآمد مشمول مالیات سالانه = مالیات اجاره
محاسبه مالیات اجاره سال 1400 –اشخاص حقوقی
براساس ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم اشخاص حقوقی باید مالیات اجاره را با نرخ ۲۵٪ بپردازند.
25%× درآمد مشمول مالیات سالانه = مالیات اجاره
فرآیند پرداخت مالیات:
مودی یا موجر باید فرآیند ذیل را برای پرداخت مالیات به سازمان امور مالیاتی طی کند:
- تکمیل و تسلیم فرم اظهارنامه املاک توسط مالک (مؤدی) در طی تیر ماه سال بعد به اداره امور مالیاتی از این سایت.
- بررسی اظهارنامه مالیاتی مالک توسط کارشناس امور مالیاتی
- صدور برگه تشخیص و ابلاغ به مؤدی در صورت عدم اعتراض برگ قطعی به همراه فیش پرداخت صادر میگردد